Ngày 15/02/2023, Viện kiểm sát nhân dân tối cao (“VKSND”) đã ban hành công văn 443/VKSTC-V9 (“Công văn 443”) giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình. Các hướng dẫn, giải đáp của VKSND tối cao đã đặt ra một số hướng áp dụng quy định pháp luật trong thực tiễn.
ATA Legal Service xin giới thiệu một số nội dung giải đáp về các vụ án tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình liên quan đến đất đai đáng lưu ý tại Công văn 443 như sau:
1. Không phản đối người khác lấn chiếm đất không có nghĩa là mất quyền sở hữu đối với phần đất đó.
Vấn đề đặt ra: Thửa đất của A và thửa đất của B liền kề nhau, thửa đất của B đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“GCNQSDĐ”). Khi A xây hàng rào có lấn sang một phần đất của B, B biết nhưng không có ý kiến gì và các bên sử dụng hàng rào ổn định, không có tranh chấp. Khi B chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho C, C có được quyền đòi lại phần đất bị A lấn sang không?
Giải đáp của VKSND tối cao: diện tích đất bị A lấn chiếm là của B, thể hiện trong GCNQSDĐ của B. Việc B không phản đối khi A lấn chiếm một phần diện tích đất của mình và để A xây hàng rào không đương nhiên được hiểu là A được công nhận có quyền sử dụng đối với phần diện tích đất trên. B bán toàn bộ thửa đất, bao gồm cả diện tích bị lấn chiếm và GCNQSDĐ đã ghi nhận C là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất. C được toàn quyền quyết định việc tiếp tục để A sử dụng hoặc đòi lại và A phải trả lại C phần diện tích A đã lấn chiếm.
2. Việc một bên trong HĐ đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ có phải là cơ sở để huỷ toàn bộ HĐ?
Vấn đề đặt ra: Hợp đồng đặt cọc đã giao kết, Bên A đã giao số tiền đặt cọc cho bên B; bên B cam kết sẽ hoàn thành các giấy tờ, thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A nhưng không thực hiện. Trường hợp này Toà án sẽ huỷ hợp đồng và phạt cọc đối với bên B hay không huỷ, duy trì hiệu lực của hợp đồng và chỉ phạt cọc đối với Bên B?
Giải đáp của VKSND tối cao: Vi phạm của bên B được xác định là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” vì dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do bên B không được cấp GCNQSDĐ), theo đó, Toà án có thể tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc, Bên B phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc theo quy định tại Điều 423 và Điều 427 BLDS.
3. Đất có nguồn gốc do bố mẹ để lại nhưng tại thời điểm kê khai, cấp GCNQSDĐ, bố hoặc mẹ đã chết, thì có xác định đó là đất đã được bố mẹ tặng cho không?
Vấn đề đặt ra: Nguồn gốc đất của bố mẹ để cho vợ chồng người con sử dụng, khi vợ chồng người con xây nhà, bố mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì, thời điểm vợ chồng người con kê khai, được cấp GCNQSDĐ thì bố hoặc mẹ đã chết trước thì có xác định đất đã được bố mẹ cho vợ chồng người con hay không theo nội dung của Án lệ số 03/2016?
Giải đáp của VKSND tối cao: theo nội dung Án số 03/2016, phải đảm bảo yếu tố, cả bố và mẹ đều còn sống vào thời điểm vợ chồng người con được cấp GCNQSDĐ thì mới xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, trường hợp thời điểm kê khai, cấp GCNQSDĐ mà bố hoặc mẹ đã chết trước thì chưa có đầy đủ các điều kiện để xác định đất đã được bố mẹ tặng cho vợ chồng người con.
Tuy nhiên, tuỳ thuộc vào tài liệu, chứng cứ của từng vụ án mà có thể công nhận cho vợ chồng người con phần diện tích đất vợ chồng người con đã xây nhà ở kiên cố, hoặc phần diện tích đất là tài sản của người mẹ hoặc bố còn sống tại thời điểm vợ chồng người con kê khai, được cấp GCNQSDĐ, biết rõ mà không phản đối.
Bình luận: