Ngày 27/06/2024, Chính phủ ban hành nghị định đầu tiên để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 là Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất (“Nghị định 71”). Trước khi ban hành Nghị định 71, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP (“Nghị định 12”) với các quy định về giá đất có tính tương thích, phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 (mặc dù căn cứ ban hành Nghị định 12 là Luật Đất đai 2013) - điều này cho thấy Chính phủ dành sự quan tâm rất lớn đến vấn đề giá đất. Nghị định 71 khi có hiệu lực sẽ thay thế “vai trò” của Nghị định 12, qua đó, ATA sẽ phân tích đánh giá những điểm mới của Nghị định 71 so với Nghị định 12 và một số quy định khác tại các văn bản khác liên quan.
1. Điều chỉnh nội dung các phương pháp định giá đất để đảm bảo giá đất phản ánh phù hợp và hợp lý hơn giá trị của thửa đất
Nghị định 71 đã khắc phục một số vấn đề vướng mắc của Nghị định 12, qua đó góp phần đảm bảo giá đất sau khi được định giá không tạo ra chi phí quá cao cho người sử dụng đất và các đối tượng thụ hưởng lợi ích khác, nhưng vẫn đảm bảo nguồn thu của ngân sách nhà nước ở mức hợp lý. Sau đây, ATA sẽ phân tích nội dung điều chỉnh của từng phương pháp định giá đất theo Nghị định 71 như sau:
1.1. Đối với Phương pháp so sánh
Trước tiên, cần hiểu rằng, việc định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện trên cơ sở lấy Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Của Thửa Đất So Sánh trừ Giá Trị Của Tài Sản Gắn Liền Với Đất (nếu thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất).
Nghị định 71 quy định nội dung cơ bản và quan trọng là: Giá Trị Của Tài Sản Gắn Liền Với Đất của thửa đất so sánh (nếu có) sẽ được xác định theo giá tại thời điểm thửa đất so sánh được chuyển nhượng, trúng đấu giá thay vì theo giá tại thời điểm hiện tại (thời điểm thửa đất được định giá) như quy định tại Nghị định 12. Nếu theo Nghị định 12, giá trị quyền sử dụng đất được xác định tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá nhưng giá trị của tài sản gắn liền với chính thửa đất đó lại được xác định tại thời điểm định giá; về bản chất, rõ ràng đây là hai thời điểm khác nhau nên việc định giá theo phương thức này sẽ không phù hợp và không phản án đúng được giá trị thực của quyền sử dụng đất. Theo đó, việc định giá theo Nghị định 71 góp phần giúp cho việc định giá đất được khách quan và hợp lý hơn, phản ánh phù hợp hơn giá trị thực của thửa đất so sánh.
Ngoài vấn đề trên, Nghị định 71 cũng hướng dẫn việc lựa chọn thông tin giá đất của thửa đất so sánh được thực hiện thứ tự ưu tiên gồm:
- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;
- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành chính cấp tỉnh.
1.2. Đối với Phương pháp thu thập
Về cơ bản, Nghị định 71 kế thừa và giữ nguyên các quy định của Nghị định 12. Tuy nhiên, so với Nghị định 12, Nghị định 71 bổ sung quy định quan trọng là các chi phí thuế liên quan đến sử dụng đất (gồm cả đất nông nghiệp lần phi nông nghiệp) đều là chi phí hợp lý được tính vào chi phí bình quân để xác định giá đất. Theo đó, Nghị định 71 quy định rõ ràng thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá xác định là thông tin về:
- Đối với đất phi nông nghiệp: là các khoản chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi phí sản xuất được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất.
- Đối với đất nông nghiệp: gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn.
Như vậy, quy định của Nghị định 71 góp phần bảo đảm việc định giá đất phù hợp với thực tiễn hơn, giúp cho giá đất phản ánh đúng thực tiễn khách quan hơn.
1.3. Đối với Phương pháp thặng dư
Nhằm khắc phục một số bất cập của Nghị định 12, Nghị định 71 bổ sung một số quy định đáng chú ý như sau:
- Cho phép áp dụng giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để tính thu nhập trong trường hợp không thu thập được giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng.
- Hướng dẫn cụ thể việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong trường hợp không có số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản: theo đó, có thể căn cứ theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định giá đất hoặc chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ sốgiá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước (áp dụng đối với trường hợp xác định mức biến động của giá chuyển nhượng); căn cứ theo mức biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng (áp dụng đối với trường hợp xác định mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng).
- Khẳng định rõ ràng tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy là một trong các yếu tố để xác định doanh thu; đồng thời quy định cơ chế xác định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy là do UBND cấp tỉnh quy định để áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong thời gian UBND cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
- Trước đây, Nghị định 12 chỉ quy định chung là chi phí vốn vay; Nghị định 71 quy định rõ ràng và cụ thể hơn là các (sẽ được khấu trừ khi định giá đất). Với quy định được bổ sung này, Nghị định 71 tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm giá đất phù hợp với thực tiễn hơn, đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người có nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Cũng liên quan đến vấn đề này, cần lưu ý thêm rằng các tỷ lệ % đểxác định chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể trên cơ sở đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Quy định rõ hơn là tổngchi phí phát triển của thửa đất, khu đất không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt do các khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước này sẽ được hoàn trả theo các quy định liên quan của Luật Đất đai 2024.
Về lợi nhuận của nhà đầu tư, Nghị định 71 có điều chỉnh quan trọng là lợi nhuận sẽ được tính theo tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí thay vì chỉ có chi phí đầu tư xây dựng như Nghị định 12. Theo đó, cách thức tính này đã tính đến lợi ích hợp lý của các nhà đầu tư, phù hợp với thực tiễn, giúp cho giá đất “sát” và phản ánh đúng bản chất thị trường hơn.
Nghị định 71 bổ sung hướng dẫn đối với trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện theo hướng:
a) Trường hợp có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b) Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các nội dung khác của Nghị định 71 tiếp tục kế thừa và giữ nguyên như quy định tại Nghị định 12.
1.4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Tuy nhiên, Nghị định 71 có bổ sung đáng chú ý là nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường (mặc dù vậy, Nghị định 71 không quy định cụ thể giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung được xác định theo cách thức nào)
2. Bảng giá đất được xác định theo vị trí và đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn
Theo Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất có vai trò quan trọng, nên Nghị định 71 đã bổ sung nhiều quy định mới để đảm bảo Bảng giá đất phát huy được đầy đủ vai trò của mình.
2.1. Một số điều chỉnh cơ bản
Nghị định 71 phân giá đất theo từng loại đất phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam hơn. Theo đó, Nghị định 71 bổ sung một số loại đất được đưa vào bảng giá đất gồm đất cụm công nghiệp, đất khu công nghệ cao, đất hoạt động khoáng sản…, đây đều là những loại đất gắn với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; qua đó, các Bảng giá đất theo Nghị định 71 đảm bảo sát với mục đích sử dụng đất, phản ánh đúng giá trị của thửa đất hơn.
Nghị định 71 quy định giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Nghị định 71 quy định phải xây dựng hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất để phê duyệt trước khi chính thức xây dựng Bảng giá đất (Nghị định 12 không quy định vấn đề này do Luật Đất đai 2013 quy định Bảng giá đất xây dựng trên cơ sở khung giá đất).
Bên cạnh đó, Nghị định 71 quy định việc lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất được thực hiện thông qua phương thức đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.
2.2. Bảng giá đất xác định theo vị trí
Theo đó, Nghị định 71 bổ sung một số quy định đáng chú ý như sau: Khu vực trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng đơn vị hành chính cấp xã và căn cứ vào:
- Năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (đối với đất nông nghiệp);
- Điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực (đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn).
2.3. Bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn
Theo đó, Nghị định 71 quy định Khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Có bản đồ địa chính số được chỉnh lý, cập nhật khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính và đồng thời được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật về bản đồ địa chính.
- Có cơ sở dữ liệu giá đất gồm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thông tin giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước.
Ngoài Bảng giá đất, Nghị định 71 cũng quy định về việc định giá đất cụ thể; tuy nhiên, các quy định về định giá đất cụ thể về cơ bản là kế thừa toàn bộ quy định của Nghị định 12.
3. Cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất phải có thời gian công tác thực tế từ 36 tháng trở lên
Nghị định 12 quy định cá nhân được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất trên cơ sở có một trong hai chứng chỉ sau đây (mà không quy định về thời gian kinh nghiệm thực tế):
- Chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá.
Nghị định 71 điều chỉnh theo hướng quy định theo hướng cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất (ngoài chứng chỉ cần thiết) phải có thời gian công tác thực tế (kinh nghiệm), cụ thể như sau:
- Có bằng tốt nghiệp đại học trở lên thuộc các ngành hoặc chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng;
- Có thời gian công tác thực tế theo ngành hoặc chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp ngành hoặc chuyên ngành quy định tại điểm a khoản này tính đến ngày đăng ký danh sách định giá viên, thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên;
- Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
Nghị định 71 có hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, riêng quy định về xác định giá đất theo phương pháp thặng dư có hiệu lực kể từ ngày 27/06/2024.
Bình luận: