Ngày 13/5/2026, Cục Pháp luật Dân sự - Kinh tế (Bộ Tư pháp) ban hành Công văn số 498/DSKT-PLDSTM&KHCN (“Công văn 498”) trả lời Hội Công chứng viên thành phố Hải Phòng về một số vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.
Công văn 498 còn đưa ra nhiều hướng dẫn đáng chú ý nhằm thống nhất việc áp dụng pháp luật để xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng.
1. Sổ đỏ chỉ đứng tên một người không đồng nghĩa là tài sản riêng của vợ hoặc chồng:
Bộ Tư pháp khẳng định việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng không mặc nhiên xác lập đây là tài sản riêng của người đứng tên.
Theo Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có căn cứ chứng minh là tài sản riêng.
Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Vì vậy, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, các công chứng viên cũng sẽ mặc nhiên xác định đây là tài sản chung vợ chồng. Công chứng viên có quyền yêu cầu người đề nghị công chứng phải cung cấp các tài liệu chứng minh nguồn gốc và tình trạng pháp lý của tài sản như Di chúc, Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho riêng hoặc văn bản từ chối quyền đối với tài sản của vợ hoặc chồng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ nguồn gốc tài sản….
2. Tài sản của người vợ hoặc chồng ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình vẫn có thể là tài sản chung vợ chồng
Việc xác định các thành viên hộ gia đình và ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do các thành viên tự thoả thuận nên trên thực tế sẽ có trường hợp chỉ ghi nhận bố, mẹ, anh, chị, em ruột mà loại bỏ tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất đối với các đối tượng là con dâu/ con rể trong gia đình.
Trên thực tế, nhiều cơ quan, đơn vị thường xác định tư cách thành viên hộ gia đình hưởng quyền sử dụng đất theo thông tin hộ gia đình được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, không phù hợp với quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan.
Theo đó, Công văn 498 xác định, tại thời điểm cấp đất, nếu có thành viên của hộ gia đình đã kết hôn nhưng vợ/chồng của thành viên đó không được ghi nhận tư cách thành viên hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì phần quyền sử dụng đất của thành viên đó vẫn được xem là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp có căn cứ để chứng minh là tài sản riêng hoặc vợ/chồng có thỏa thuận khác theo quy định của pháp luật.
3. Không bắt buộc công chứng văn bản thỏa thuận xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Luật Đất đai 2024 cho phép các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm về việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Do vậy, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với văn bản thỏa thuận này. Trường hợp người dân có nhu cầu, văn phòng công chứng có thể thực hiện chứng thực chữ ký theo quy định chứ không chịu trách nhiệm về nội dung của văn bản được yêu cầu chứng thực chữ ký.
Như vậy, Công văn số 498 đã đưa ra hướng dẫn đối với một số vấn đề đang phát sinh nhiều cách hiểu khác nhau trong thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm việc xác định quyền sử dụng đất, xác định người có quyền và lợi ích liên quan đến quyền sử dụng đất trong mối quan hệ vợ chồng và hộ gia đình. Những hướng dẫn này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với quá trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cũng như đối với hoạt động giải quyết tranh chấp, thừa kế, chia tài sản khi ly hôn hoặc khi xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến quyền sử dụng đất.
Bình luận: