Ngày 10/12/2025, Quốc hội thông qua Luật Xây dựng 2025 (sửa đổi) thay thế Luật Xây dựng 2014. Nhìn nhận về tổng quan, Luật Xây dựng 2025 được xây dựng trên quan điểm kế thừa có chọn lọc, đồng thời tinh gọn đáng kể các thủ tục mang tính hình thức, giảm trùng lặp với pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai và PPP, cũng như chuyển nhiều nội dung kỹ thuật giao Chính phủ quy định chi tiết. Đối với chủ đầu tư, doanh nghiệp phát triển dự án, nhà thầu xây dựng, Luật Xây dựng 2025 mang lại nhiều thay đổi trực tiếp tác động đến cả quá trình thực hiện dự án, từ trình tự chuẩn bị đầu tư, điều kiện khởi công công trình, nghĩa vụ xin phép xây dựng cho đến nội dung, cơ chế giao kết, thực hiện hợp đồng xây dựng. Nhìn chung, các quy định mang tính giảm bớt thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi nhưng đồng thời cũng ràng buộc, nâng cao trách nhiệm của người dân, doanh nghiệp trong quá trình triển khai hoạt động đầu tư, xây dựng của mình.
Trong phạm vi của bản tin này, Công ty Luật Toàn cầu ATA (“ATA”) sẽ tập trung làm rõ bốn điểm mới trọng tâm tại Luật Xây dựng mới mà các chủ đầu tư doanh nghiệp phát triển dự án, nhà thầu xây dựng đều cần phải lưu ý.
1. Không bắt buộc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi trong mọi trường hợp
Luật Xây dựng 2014 quy định các Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư, dự án điện lực tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Điện lực vừa phải lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng vừa phải lập, phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật có liên quan. Về bản chất, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư có nhiều nội dung và giá trị pháp lý trùng lặp. Do vậy, việc phải thực hiện hai thủ tục song song gây tốn kém thời gian và nguồn lực của chủ đầu tư.
Luật Xây dựng 2025 đã thay đổi căn bản cách tiếp cận khi quy định nguyên tắc: chỉ trong trường hợp pháp luật có liên quan quy định phải lập, phê duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì mới tiến hành lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Trong các trường hợp còn lại, việc quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư có thể được thực hiện trên cơ sở Báo cáo đề xuất chủ trương đầu tư hoặc Đề xuất dự án mà không cần lặp lại thủ tục Báo cáo tiền khả thi.
2. Bãi bỏ thủ tục thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở
Luật Xây dựng 2014 quy định các thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở bao gồm: thiết kế kỹ thuật tổng thể; thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế. Theo đó, Luật Xây dựng 2014 quy định Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định các thiết kế trên (gồm thiết kế kỹ thuật tổng thể; thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế) mà không phân biệt loại dự án hay nguồn vốn thực hiện dự án.
Luật Xây dựng 2025 không còn quy định về hệ thống các thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, đồng thời, bãi bỏ yêu cầu thẩm định các thiết kế xây dựng ở giai đoạn này. Ngoài ra, Luật Xây dựng 2025 cũng quy định chuyển tiếp đối với các công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 thì khi điều chỉnh thiết kế sẽ không phải thực hiện lại thủ tục thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.
Việc bãi bỏ thủ tục thẩm định này giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian thực hiện thủ tục không quá cần thiết.
3. Mở rộng đáng kể các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng
Luật Xây dựng 2025 kế thừa quy định của Luật Xây dựng 2014 về các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình đã được kiểm soát thông qua quy trình thẩm định khác, nhưng mở rộng đáng kể về phạm vi áp dụng, cụ thể như sau:
- Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh thì được miễn giấy phép xây dựng. Theo đó, thay vì phải thực hiện xong thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng như trước đây, chủ đầu tư chỉ cần được phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi là có thể triển khai xây dựng. Quy định này sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, đẩy nhanh quá trình thi công.
- Luật Xây dựng 2014 quy định chỉ có nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng mới được miễn giấy phép xây dựng (về nguyên tắc, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải xin giấy phép xây dựng). Trong khi đó, Luật Xây dựng 2025 quy định mở rộng theo hướng cả nhà ở riêng lẻ tại nông thôn và nhà ở riêng lẻ tại đô thị với điều kiện công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2và không thuộc các khu vực chức năng hoặc khu vực chức năng nhất định đều có thể được miễn giấy phép xây dựng.
- Luật Xây dựng 2025 cũng mở rộng đối tượng công trình được miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án (trước đó, Luật Xây dựng 2014 chỉ giới hạn trong phạm vi các công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi).
- Bên cạnh đó, Luật Xây dựng 2025 cũng giảm thiểu trách nhiệm cho các chủ đầu tư trong việc thông báo khởi công công trình trước khi xây dựng. Cụ thể:
- Công trình nhà ở riêng lẻ không phải thực hiện thông báo khởi công công trình trước khi xây dựng.
- Công trình thuộc dự án đầu tư công hoặc công trình xây dựng theo tuyến chỉ cần gửi Thông báo khởi công mà không cần kèm theo hồ sơ xây dựng.
4. Điều chỉnh cơ chế giao kết và thực hiện hợp đồng xây dựng theo hướng linh hoạt và tiệm cận thực tiễn
Luật Xây dựng 2025 có nhiều sửa đổi quan trọng liên quan đến hợp đồng xây dựng, phản ánh rõ xu hướng phân bổ rủi ro linh hoạt hơn giữa các bên, cụ thể:
- Bổ sung quy định cho phép sử dụng tài sản hoặc tài khoản ký quỹ làm biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thay vì chỉ giới hạn ở bảo lãnh ngân hàng như trước đây, đồng thời trao quyền xử lý tài sản bảo đảm cho bên giao thầu theo thoả thuận tại hợp đồng.
- Luật Xây dựng 2025 cũng trao quyền cho chủ đầu tư được sửa đổi hợp đồng xây dựng trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì chủ đầu tư được xem xét, quyết định sửa đổi hợp đồng.
Riêng đối với các dự án đầu tư công, dự án PPP, chủ đầu tư được quyết định và triển khai việc sửa đổi hợp đồng làm thay đổi thời gian thực hiện hợp đồng nhưng không vượt thời gian thực hiện dự án được phê duyệt hoặc vượt giá gói thầu được duyệt nhưng không làm vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt và thay đổi các nội dung khác (loại hợp đồng, hình thức giá hợp đồng, phương pháp điều chỉnh giá, nguồn dữ liệu để điều chỉnh giá hợp đồng và các nội dung có liên quan khác) trong trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản nhưng phải bảo đảm nguyên tắc không thay đổi mục tiêu, quy mô đầu tư, không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, bảo đảm hiệu quả đầu tư của dự án, tránh thất thoát, lãng phí.
- Đối với trường hợp tạm dừng hợp đồng, Luật Xây dựng 2025 đặt ra yêu cầu chặt chẽ hơn, theo đó chỉ những trường hợp tạm dừng đã được thỏa thuận rõ trong hợp đồng về điều kiện, thời hạn, trình tự thủ tục thì mới có hiệu lực pháp lý.
- Về bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng, Luật mới vẫn giữ nguyên nguyên tắc trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư, nhưng chính thức ghi nhận quyền giao cho nhà thầu thực hiện việc mua bảo hiểm, phù hợp với thông lệ áp dụng phổ biến trên thực tế.
Nhìn chung, có thể khẳng định, Luật Xây dựng 2025 đã đưa ra được nhiều cải cách có ý nghĩa nền tảng đối với hoạt động đầu tư xây dựng, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư và thúc đẩy tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, đi kèm với việc giảm thủ tục hành chính là sự gia tăng đáng kể trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, nhà thầu và các đơn vị tư vấn. Do đó, trong giai đoạn Luật sắp có hiệu lực, các doanh nghiệp cần chủ động rà soát lại quy trình nội bộ, hợp đồng mẫu và phương án triển khai dự án, nhằm bảo đảm kiểm soát hiệu quả các rủi ro pháp lý phát sinh.
Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2026.
Bình luận: