Ngày 27/02/2025, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (“Quyết định 26”). Quyết định 26 là căn cứ pháp lý quan trọng để tăng cường quản lý việc sử dụng nhà chung cư và giải quyết một số vướng mắc phát sinh từ thực tiễn hoạt động của nhà chung cư trên địa bàn thành phố.
1. Quản lý chặt chẽ việc sử dụng, vận hành nhà chung cư
Theo đó, thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng cường quản lý chặt chẽ việc sử dụng, vận hành nhà chung cư trên một số nguyên tắc như sau:
a. Mở rộng đối tượng chịu sự quản lý
Để phù hợp với của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở hiện hành cũng như điều kiện thực tiễn của thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 26 quy định nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp và nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ (còn gọi là chung cư mini) cũng thuộc đối tượng điều chỉnh của quyết định này.
b. Đảm bảo nguyên tắc sử dụng căn hộ đúng mục đích và không gây cản trở hoạt động của cư dân
+ Nhà chung cư hỗn hợp có thể có căn hộ được sử dụng làm cơ sở lưu trú du lịch và/hoặc các khu chức năng kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh phải đảm bảo việc sử dụng các căn hộ và khu chức năng này đúng mục đích đã được phê duyệt tại hồ sơ dự án và các tài liệu có liên quan.
+ Các hoạt động kinh doanh tại nhà chung cư phải tuân thủ các điều kiện tương ứng theo quy định pháp luật và đều phải đáp ứng nguyên tắc “Không gây cản trở đến các hoạt động bình thường của cư dân sinh sống trong nhà chung cư”.
+ Đối với căn hộ chung cư dùng để ở, việc cho thuê căn hộ cũng phải đảm bảo người thuê chỉ sử dụng để ở. Việc cho thuê phải được lập thành hợp đồng trong đó quy định rõ về mục đích sử dụng. Hợp đồng sẽ là cơ sở để xác định trách nhiệm của chủ sở hữu hoặc người thuê khi người thuê sử dụng căn hộ trái mục đích.
2. Giải quyết một số vướng mắc phát sinh
Quyết định 26 quy định hướng giải quyết một số vướng mắc phát sinh trên thực tiễn như sau:
a. Xác định rõ ràng phần diện tích chỗ để xe trong nhà chung cư
Quyết định 26 yêu cầu chủ đầu tư, khi bàn giao hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung của nhà đầu tư, phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe; trong đó, phải phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
Quyền sở hữu chỗ để xe trong nhà chung cư được xác định theo quy định của pháp luật, theo Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập thành hợp đồng riêng và việc ký kết hợp đồng mua bán giữa các bên phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định, điều kiện về ký kết hợp đồng dân sự.
b. Mở rộng quyền hạn của Hội nghị nhà chung cư trong việc quản lý, khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư
Quyết định 26 quy định nguyên tắc việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, bao gồm việc thông qua các nội dung về loại hình dịch vụ được khai thác, vị trí và diện tích khai thác, thời hạn khai thác, giá khởi điểm hoặc giá niêm yết, các loại chi phí hợp lý, hợp lệ (nếu có) sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định;
Đồng thời, số tiền thu được từ hoạt động khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, sau khi trừ đi các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Đây là thẩm quyền tương đối quan trọng của Hội nghị nhà chung cư - được mở rộng so với quyền hạn của Hội nghị nhà chung cư theo quy định tại Luật Nhà ở 2023.
Quyết định 26 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 27/02/2025.
Bình luận: