Ngày 01/07/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị Quyết số 201/2025/QH15 ngày 29 tháng 5 năm 2025 của Quốc Hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội ("NOXH”) (“Nghị định 192”). Theo đó, một số nội dung đáng chú ý của Nghị định 192 như sau:
1. Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư cho các dự án NOXH ngay cả khi khu đất chưa nằm trong quy hoạch và/hoặc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh.
Nghị định 192 quy định thủ tục giao chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo hướng nhanh chóng và đơn giản hơn cho các doanh nghiệp, theo đó:
a. Đối với các dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương trước ngày 01/07/2025, thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu:
- Trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất thì nhà đầu tư gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để đề nghị giao chủ đầu tư.
- Trường hợp dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập thì Sở Xây dựng công khai dự án để nhà đầu tư đề nghị tham gia. Nhà đầu tư đề nghị giao chủ đầu tư gửi hồ sơ theo quy định đến Sở Xây dựng để thẩm định.
- Nhận được đề xuất, Sở Xây dựng sẽ thẩm định trong 15 ngày và trình UBND tỉnh. UBND tỉnh xem xét quyết định giao chủ đầu tư trong 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định của Sở.
b. Đối với các dự án đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương, thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư:
- Trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của dự án hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án chưa được công khai theo quy định thì Nhà đầu tư gửi hồ sơ đến Sở Xây dựng để thẩm định. Sở Xây dựng thẩm định trong 30 ngày và trình UBND tỉnh. UBND tỉnh xem xét quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định của Sở.
- Đối với các trường hợp còn lại: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định công bố thông tin dự án để Nhà đầu tư quan tâm gửi hồ sơ đề nghị. Sở Xây dựng thẩm định trong 15 ngày sau khi hết hạn công khai thông tin dự án và trình UBND tỉnh. UBND tỉnh xem xét quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong 7 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định của Sở.
- Trường hợp vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thì sau khi quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, UBND tỉnh tổ chức lập, cập nhật, điều chỉnh chương trình, kế hoạch, quy hoạch làm cơ sở cho việc triển khai các bước tiếp theo của dự án.
2. Thuận lợi cho chủ đầu tư trong việc điều chỉnh dự án đầu tư
Nghị định 192 cho phép chủ đầu tư được tự quyết định việc điều chỉnh dự án khi có thay đổi nội dung so với quyết định giao chủ đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án nhưng vẫn phải bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan. Chủ đầu tư chỉ phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định giao chủ đầu tư, điều chỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư trong các trường hợp sau đây:
a. Thay đổi điều kiện đối với chủ đầu tư;
b. Thay đổi mục tiêu;
c. Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng trên 10% hoặc trên 10 ha, thay đổi địa điểm đầu tư;
d. Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư mà tổng thời gian đầu tư dự án vượt quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại quyết định giao chủ đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.
e. Sau khi giao chủ đầu tư, nhà đầu tư liên danh thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án.
3. Ưu tiên tiêu chí năng lực tài chính (nguồn vốn chủ sở hữu) khi thẩm định điều kiện để giao chủ đầu tư dự án NOXH
Nghị Quyết 201/2025/QH15 quy định việc giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không bằng vốn đầu tư công. Để triển khai thuận lợi, Nghị định 192 đưa ra nguyên tắc lựa chọn để giao chủ đầu tư trong trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên cùng tham gia. Theo đó, việc lựa chọn giao chủ đầu tư được thực hiện trên cơ sở xem xét, đánh giá các tiêu chí theo thứ tự ưu tiên lần lượt như sau:
a. Năng lực tài chính: ưu tiên nhà đầu tư có vốn chủ sở hữu phân bổ cho dự án cao hơn.
b. Tiêu chí về kinh nghiệm: ưu tiên nhà đầu tư có kinh nghiệm đã làm chủ đầu tư, hoàn thành số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhiều hơn, với quy mô sử dụng đất, tổng mức đầu tư tương đương hoặc lớn hơn.
c. Nhà đầu tư là doanh nghiệp nhà nước.
4. Nghị định 192 được ưu tiên áp dụng so với các quy định tương đương khác, trừ trường hợp có quy định thuận lợi hơn:
a. Trường hợp có quy định khác nhau về cùng một vấn đề giữa Nghị định 192 với nghị quyết, nghị định khác của Chính phủ thì áp dụng quy định của Nghị định 192.
b. Trường hợp văn bản quy phạm pháp luật khác có quy định thuận lợi hơn Nghị định 192 thì đối tượng áp dụng Nghị định 192 được lựa chọn văn bản quy phạm pháp luật để áp dụng.
Nghị định 192 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2025.
Bình luận: