Ngày 15/06/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 207/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng liên quan đến quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình (“Nghị định 207”). Mặc dù không tạo ra một cuộc cải cách “đột biến”, Nghị định 207 thể hiện rõ định hướng mới của Luật Xây dựng 2025: giảm tiền kiểm – tăng trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu trong thi công xây dựng; nâng cao tiêu chuẩn quản lý an toàn và chất lượng công trình trong toàn bộ vòng đời dự án. Bên cạnh công tác xây dựng tại các dự án, Nghị định 207 cũng bổ sung thêm các quy định tăng cường trách nhiệm của chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ trong việc giám sát và bảo đảm an toàn thi công. Các điểm mới này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của các doanh nghiệp và người dân, cần đặc biệt chú trọng.
1. Bổ sung nguyên tắc quản lý rủi ro xuyên suốt từ khởi công đến khai thác, sử dụng công trình trong toàn bộ vòng đời dự án; xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể trong việc quản lý chất lượng, thi công xây dựng công trình
Nghị định 06/2021/NĐ-CP mặc dù quy định khá đầy đủ về vấn đề quản lý chất lượng, thi công và bảo trì nhưng nằm rải rác ở nhiều điều và theo từng giai đoạn đầu tư. Trong khi đó, Điều 4 Nghị định 207 lần đầu tiên đưa ra Nguyên tắc chung trong quản lý xây dựng công trình, yêu cầu việc quản lý phải được thực hiện xuyên suốt từ khi khởi công, thi công, nghiệm thu, bàn giao, khai thác, sử dụng đến bảo hành và bảo trì.
Bên cạnh đó, Nghị định 207 cũng xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan chuyên môn đối với từng loại công trình hoặc từng hình thức hợp đồng xây dựng, trong đó, chú trọng nhấn mạnh trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chỉ đạo, kiểm tra, giám sát và chịu trách nhiệm đối với các công việc của dự án, cho dù có thuê nhà thầu hay thành lập ban quản lý dự án.
Nguyên tắc quản lý này là hoàn toàn phù hợp với xu thế lập pháp của Luật Xây dựng năm 2025: chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm. Theo đó, chủ đầu tư và các nhà thầu cần xây dựng cơ chế kiểm soát chất lượng trong suốt vòng đời của dự án cũng như chú trọng việc lưu giữ hồ sơ phục vụ cho công tác thanh kiểm tra hoặc giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến vấn đề chất lượng công trình sau này. Ngoài ra, các bên cũng cần lưu ý để bổ sung, làm rõ các trách nhiệm tương ứng tại hợp đồng xây dựng hoặc hợp đồng thuê dịch vụ tư vấn, quản lý dự án để phù hợp với vai trò của từng bên.
2. Mở rộng nội hàm về biện pháp bảo đảm an toàn, không chỉ thuần các biện pháp về an toàn lao động
Theo đó, tại phần định nghĩa và Phụ lục III của Nghị định 207, vấn đề an toàn trong thi công xây dựng công trình và các biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công xây dựng công trình được mở rộng theo hướng không chỉ xoay quanh việc phòng, chống những sự cố gây mất an toàn lao động mà còn bổ sung thêm các yêu cầu về bảo đảm an toàn về môi trường, phòng cháy chữa cháy, công trình, khu vực lân cận và các biện pháp bảo vệ công trình xây dựng, tài sản, thiết bị, phương tiện khác.
Đây là sự thay đổi rất đáng chú ý về mặt tư duy quản lý, cụ thể chuyển đổi từ quản lý theo hướng “Không để xảy ra tai nạn lao động” thành “Không để xảy ra bất kỳ rủi ro nào ảnh hưởng đến con người, tài sản và công trình”.
Như vậy, Nghị định 207 yêu cầu chủ đầu tư và các nhà thầu phải có được tư duy và triển khai các biện pháp quản trị rủi ro mang tính hệ thống, tổng thể, toàn diện hơn.
3. Bổ sung quy định về quản lý chất lượng công trình nhà ở riêng lẻ theo hướng tăng cường trách nhiệm của chủ sở hữu
Bên cạnh việc siết chặt yêu cầu về thiết kế, Nghị định cũng làm rõ hơn trách nhiệm của chủ sở hữu trong quá trình thi công. Chủ sở hữu phải tổ chức hoặc giám sát thi công, lắp đặt biển báo công trình và chịu trách nhiệm bảo đảm an toàn đối với công trình, các công trình lân cận cũng như môi trường trong suốt quá trình xây dựng. Trường hợp sửa chữa, cải tạo hoặc chuyển đổi công năng sử dụng nhà ở, việc thiết kế và thi công phải đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật tương ứng với công năng mới, đồng thời tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và các quy định pháp luật liên quan.
Bên cạnh đó, Nghị định 207 cũng quy định cụ thể các nội dung cần được giám sát trong quá trình thi công, bao gồm biện pháp thi công, chất lượng vật liệu và thiết bị xây dựng, hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm cũng như các biện pháp bảo đảm an toàn lao động.
Những quy định nêu trên tại Nghị định 207 ràng buộc trách nhiệm chặt chẽ hơn đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ, đặc biệt nhấn mạnh cả đối với việc sửa chữa, cải tạo và chuyển đổi công năng. Quy định này cũng cho thấy xu hướng chung chuyển từ cơ chế quản lý chủ yếu dựa trên thủ tục hành chính sang tăng cường trách nhiệm thực chất của các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng như đã đề cập tại mục 1 ở trên.
4. Hướng dẫn chi tiết các nội dung bàn giao công trình, hạng mục công trình trong Dự án đầu tư xây dựng trong Khu đô thị
Nghị định 207 bổ sung quy định riêng về việc bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị từ chủ đầu tư sang cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
- Các công trình thuộc diện phải bàn giao phải được xác định ngay trong nội dung dự án đầu tư xây dựng được thẩm định, phê duyệt. Trường hợp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư có yêu cầu về việc bàn giao công trình thì nội dung này phải được thể hiện và bảo đảm phù hợp trong hồ sơ dự án.
- Công trình xây dựng trong khu đô thị được bàn giao khi bảo đảm các yêu cầu về tuân thủ quy định pháp luật, có đầy đủ hồ sơ tài liệu, đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật.
- Bên tiếp nhận bàn giao phải tổ chức kiểm tra tài liệu bàn giao và công trình xây dựng thuộc diện bàn giao. Trường hợp thực tế công trình xây dựng không phù hợp với tài liệu bàn giao hoặc không đáp ứng yêu cầu bàn giao hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng như thiên tai, chiến tranh, hỏa hoạn, dịch bệnh hoặc có sự thay đổi của pháp luật thì bên tiếp nhận bàn giao có văn bản từ chối việc bàn giao.
- Cơ quan đầu mối tiếp nhận bàn giao được phân giao từ UBND cấp tỉnh cho UBND cấp xã.
5. Hồ sơ bảo trì là thành phần bắt buộc của hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình
Tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành và bảo trì công trình chỉ cần có quy trình bảo trì công trình, hồ sơ giải quyết sự cố công trình. Tuy nhiên, Nghị định 207 yêu cầu danh mục hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình bắt buộc phải có hồ sơ bảo trì công trình. Với những thông tin tại hồ sơ bảo trì, đơn vị quản lý, sử dụng công trình sẽ có thêm dữ liệu cho việc quản trị rủi ro sau khi tiếp nhận bàn giao.
Có thể thấy, Nghị định 207 phản ánh sự chuyển dịch từ mô hình “quản lý theo thủ tục” sang “quản lý theo trách nhiệm và tăng cường tư duy quản lý rủi ro cho các chủ thể tham gia công tác xây dựng”.
Đối với các chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn quản lý dự án và đơn vị quản lý, vận hành công trình, Nghị định 207 cũng đặt ra yêu cầu phải thay đổi cách tiếp cận trong quản trị dự án. Hồ sơ chất lượng không còn chỉ để phục vụ nghiệm thu mà còn phục vụ việc quản lý rủi ro; quy trình bảo trì không còn chỉ để đáp ứng yêu cầu pháp lý mà còn đi theo cả quá trình vận hành, sử dụng sau này; việc bàn giao công trình không còn chỉ là chuyển giao tài sản, mà là chuyển giao toàn bộ dữ liệu, quy trình và trách nhiệm quản lý trong suốt vòng đời công trình. Trong thời gian tới, chủ đầu tư và nhà thầu cần chú trọng việc xây dựng hệ thống quản trị chất lượng, an toàn và quản lý rủi ro bài bản, có khả năng lưu trữ hồ sơ để chứng minh việc tuân thủ trong suốt vòng đời dự án.
Nghị định 207 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026./.
Bình luận: