Ngày 15/6/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 210/2026/NĐ-CP (“Nghị định 210”) quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng. Nghị định có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2026, thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP (Sau đây gọi chung là “Nghị định 37”). Bên cạnh việc kế thừa các quy định hiện hành, Nghị định 210 bổ sung và làm rõ nhiều nội dung liên quan đến thanh toán, quản lý thực hiện hợp đồng, hợp đồng giao dịch điện tử và cơ chế thành lập, hoạt động của Ban xử lý tranh chấp.
Các điểm mới này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan mà doanh nghiệp cần lưu ý. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần phân định rõ: một số quy định mới sẽ mang tính bắt buộc đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, nhưng khuyến khích áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn tư nhân.
1. Mở rộng phạm vi điều chỉnh và bổ sung một số loại Hợp đồng xây dựng (“HĐXD”)
1.1. Mở rộng phạm vi điều chỉnh cho toàn bộ các HĐXD
So với quy định cũ vốn chỉ bắt buộc áp dụng đối với các hợp đồng thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP và mang tính chất khuyến khích đối với các đối tượng khác, Điều 2 Nghị định 210 đã mở rộng phạm vi điều chỉnh. Theo đó, đối tượng áp dụng được mở rộng toàn diện đến bên giao thầu, bên nhận thầu cũng như các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc giao kết và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng nói chung.
1.2. Bổ sung một số loại HĐXD mới
Khoản 2 Điều 6 Nghị định 210 bổ sung thêm 03 loại hợp đồng theo hình thức giá hợp đồng là:
- Hợp đồng theo kết quả đầu ra: Giá hợp đồng và giá trị thanh toán được xác định dựa trên kết quả nghiệm thu thực tế về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra theo thỏa thuận.
- Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm: Giá hợp đồng được xác định theo một tỷ lệ phần trăm cố định trên chi phí hoặc giá trị phần công việc thực hiện.
- Hợp đồng hỗn hợp: Cho phép kết hợp linh hoạt các loại giá hợp đồng sẵn có (như trọn gói, đơn giá, theo kết quả đầu ra, tỷ lệ phần trăm...) cho từng phần công việc khác nhau.
Việc bổ sung này là bước đi đột phá nhằm đa dạng hóa các phương thức giao kết thương mại trong lĩnh vực xây dựng, tiệm cận gần hơn với các thông lệ quốc tế. Đặc biệt, việc pháp lý hóa hình thức hợp đồng theo kết quả đầu ra và hợp đồng hỗn hợp giúp tối ưu hóa hiệu quả quản lý chi phí đối với các dự án có cấu phần công việc phức tạp hoặc kéo dài, đồng thời giảm thiểu tối đa tranh chấp phát sinh trong quá trình nghiệm thu, quyết toán vốn.
1.3. Chính thức ghi nhận hợp đồng giao dịch điện tử trong xây dựng
Khoản 8 Điều 4 Nghị định 210 quy định đối với hợp đồng giao dịch điện tử trong xây dựng, việc giao kết và quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định pháp luật về giao dịch điện tử.
Thay vì mất hàng tuần để luân chuyển hồ sơ giấy, ký đóng dấu trực tiếp giữa các bên (đặc biệt khó khăn với nhà thầu nước ngoài hoặc dự án liên danh), giờ đây các doanh nghiệp có thể thực hiện giao kết trực tuyến. Điều này không chỉ tiết kiệm chi phí in ấn, lưu trữ mà còn tối ưu hóa tính minh bạch, bảo mật của dữ liệu dự án. Đây là một trong những nội dung mới đáng chú ý của Nghị định 210 khi lần đầu tiên ghi nhận rõ hợp đồng giao dịch điện tử trong lĩnh vực xây dựng. Quy định này đã đồng bộ hóa pháp luật chuyên ngành với Luật Giao dịch điện tử 2023, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho việc áp dụng phương thức điện tử trong quá trình giao kết, quản lý và thực hiện hợp đồng xây dựng, phù hợp với xu hướng chuyển đổi số trong hoạt động đầu tư xây dựng.
2. Bảo đảm quyền lợi tài chính của nhà thầu trong bảo đảm thực hiện hợp đồng
2.1. Xác định rõ quyền hưởng lãi đối với khoản tiền bảo đảm thực hiện Hợp đồng của nhà thầu
Theo Khoản 2 Điều 13 Nghị định 210, hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng có thể bằng các biện pháp bảo lãnh, đặt cọc và các biện pháp bảo đảm khác theo quy định của pháp luật. Trường hợp sử dụng biện pháp ký quỹ hoặc bên giao thầu giữ lại tiền của các lần thanh toán để bên nhận thầu bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng thì bên bảo đảm được hưởng tiền lãi phát sinh từ ký quỹ.
Đây là một quy định mới và có ý nghĩa lớn trong việc giúp bảo vệ quyền lợi tài chính hợp pháp của nhà thầu, giảm thiểu rủi ro tài chính trong trường hợp chủ đầu tư cố ý chiếm dụng vốn vô thời hạn và giúp nhà thầu có thêm nguồn bù đắp chi phí tài chính trong suốt giai đoạn triển khai hợp đồng xây dựng
2.2. Điều chỉnh đối tượng không phải tiến hành bảo đảm thực hiện Hợp đồng phù hợp với quy định tại Luật Đấu thầu
Khoản 2 Điều 68 Luật Đấu thầu quy định 2023 quy định các trường hợp không phải triển khai bảo đảm thực hiện hợp đồng gồm:
a) Nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn;
b) Nhà thầu được lựa chọn theo hình thức tự thực hiện hoặc hình thức tham gia thực hiện của cộng đồng;
c) Nhà thầu thực hiện gói thầu có giá gói thầu thuộc hạn mức chỉ định thầu.
Trước đây, Nghị định 37 quy định theo hướng loại trừ trách nhiệm triển khai bảo đảm thực hiện hợp đồng đối với hợp đồng tư vấn xây dựng, hợp đồng giao khoán nội bộ, hợp đồng xây dựng thuộc các chương trình mục tiêu do các hộ dân thực hiện và những hợp đồng xây dựng theo hình thức tự thực hiện không bắt buộc bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng. Nội dung này không đủ để bao quát được toàn bộ các đối tượng được miễn thực hiện nghĩa vụ này tại Luật Đấu thầu nêu trên.
Do vậy, Nghị định 210 sửa lại theo hướng ngắn gọn bằng việc dẫn chiếu thẳng tới quy định tại Khoản 2 Điều 68 của Luật Đấu thầu nêu trên. Điều này tạo ra tính đồng bộ và thuận lợi trong việc áp dụng các quy định pháp lý.
Tuy nhiên, quy định mới này có vẻ phù hợp với các dự án áp dụng đấu thầu. Còn trong trường hợp dự án không thuộc đối tượng áp dụng bắt buộc của Luật Đấu thầu và không áp dụng quy trình đấu thầu thì hợp đồng xây dựng của dự án đó có được xem xét miễn thực hiện bảo đảm thực hiện hợp đồng hay không? Đây là một vấn đề chắc chắn sẽ còn vướng mắc và cần phải được các cơ quan làm luật hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành bổ sung/làm rõ trong thời gian tới.
3. Nâng cao hiệu quả đối với công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp trong quá trình thực hiện HĐXD:
- Bổ sung thời hạn phản hồi đối với kiến nghị, đề xuất trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng của dự án đầu tư công và dự án PPP
Điểm b Khoản 4 Điều 4 Nghị định 210 quy định, đối với các dự án đầu tư công và dự án PPP, bên nhận được các kiến nghị, đề xuất hoặc yêu cầu phải trả lời bằng văn bản (chấp thuận hoặc nêu rõ lý do từ chối) nhưng không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được kiến nghị, đề xuất, yêu cầu.
Trên thực tế, tình trạng chậm trễ trong việc phản hồi các hồ sơ, kiến nghị kỹ thuật trên công trường là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến tiến độ tổng thể của các dự án bị đình trệ. Việc ấn định cụ thể thời hạn phản hồi góp phần làm rõ trách nhiệm phối hợp giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng, đồng thời tạo cơ sở để xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai dự án.
- Nâng cao vai trò của Cơ chế an xử lý tranh chấp
Nghị định 37 đã ghi nhận cơ chế giải quyết tranh chấp bằng Ban xử lý tranh chấp nhưng được xem là hình thức hoà giải, theo đó, nếu 1 bên không đồng ý thì đương nhiên sẽ được quyền đưa tranh chấp ra giải quyết tại Trọng tài hoặc Toà án.
Tuy nhiên, Điều 17 Nghị định 210 đã bổ sung và làm rõ hành lang pháp lý cho Ban xử lý tranh chấp, tạo sự linh hoạt tối đa cho các bên trong việc lựa chọn cơ chế quản lý và giải quyết bất đồng phù hợp với từng dự án, cụ thể:
- Quyết định của Ban xử lý tranh chấp có thể có hiệu lực “chung thẩm” nếu được thoả thuận tại Hợp đồng: Nghị định 210 cho phép các bên tham gia HĐXD được thoả thuận tất cả các nội dung cần thiết để có thể áp dụng cơ chế Ban xử lý tranh chấp ngay tại thời điểm giao kết Hợp đồng – khi tranh chấp chưa phát sinh và các bên rất thiện chí với nhau. Điều này sẽ giúp các bên có thể cùng nhau xác lập được 1 cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp nhất và hiệu quả nhất, tránh mất thời gian, chi phí và công sức cho những cuộc chiến pháp lý kéo dài.
- Ban xử lý tranh chấp có thể được thành lập và duy trì hoạt động trong cả thời gian triển khai HĐXD: Các bên tham gia hợp đồng có quyền tự do thỏa thuận về thời điểm thành lập và cách thức hoạt động của Ban xử lý tranh chấp, cụ thể: (i) hoạt động thường trực: thành lập ngay sau khi ký kết hợp đồng để đồng hành, giám sát toàn bộ quá trình thực hiện dự án; và (ii) thành lập theo vụ việc: chỉ hình thành sau khi đã phát sinh tranh chấp cụ thể.
- Tiêu chuẩn nghiêm ngặt về tính độc lập: Để đảm bảo phán quyết mang tính thuyết phục, thành viên tham gia Ban xử lý tranh chấp bắt buộc phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn, bảo đảm tính khách quan, độc lập tuyệt đối và không có xung đột lợi ích với bất kỳ bên nào.
- Cơ chế phân bổ chi phí công bằng: Chi phí chi trả cho các thành viên và các chi phí vận hành liên quan sẽ do mỗi bên chịu một nửa (50/50), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Quy định này đảm bảo sự cân bằng trách nhiệm tài chính và quyền lợi tối đa giữa chủ đầu tư và nhà thầu.
- Khẳng định nguyên tắc không gián đoạn Hợp đồng trong quá trình giải quyết tranh chấp
Để bảo đảm tính liên tục của công tác thi công và bảo đảm quyền lợi của các bên, Nghị định 210 quy định rõ nguyên tắc Hợp đồng trong quá trình giải quyết tranh chấp: “Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của hợp đồng đối với các công việc không bị ảnh hưởng bởi nội dung tranh chấp; không được làm gián đoạn việc thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền hoặc các trường hợp được tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng quy định”. Từ lâu, nguyên tắc không gián đoạn hợp đồng đã là một nguyên tắc phổ biến trong nhiều bộ điều kiện hợp đồng quốc tế như FIDIC, nhiều hợp đồng EPC và các điều kiện của ICC. Quy định này cho thấy xu hướng tiệm cận với thông lệ quốc tế của các quy định pháp luật hiện nay.
Theo chúng tôi, quy định mới này có thể trở thành căn cứ quan trọng để đánh giá hành vi và trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng và có thể ảnh hưởng đáng kể đến quá trình xem xét, xử lý tranh chấp phát sinh.
Nghị định 210 không chỉ kế thừa các quy định cũ mà còn tái định hình các nguyên tắc quản lý hợp đồng xây dựng theo hướng minh bạch hơn - tốc độ hơn - công bằng hơn. Các chủ đầu tư, nhà thầu và các bên liên quan nên sớm rà soát các mẫu hợp đồng, quy trình phê duyệt nội bộ và cơ chế dòng tiền nhằm bảo đảm tuân thủ đúng các quy định mới. Bên cạnh các phương thức truyền thống, các doanh nghiệp có thể nên cân nhắc rà soát các mẫu hợp đồng hiện hành để đánh giá khả năng áp dụng cơ chế Ban xử lý tranh chấp đối với các dự án phù hợp, đặc biệt đối với các dự án có quy mô lớn hoặc tính chất phức tạp.
Nghị định 210 có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2026.
Đối với các HĐXD thuộc dự án đầu tư công, dự án PPP đã giao kết và đang thực hiện trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì thực hiện theo quy định cũ. Đối với các HĐXD thuộc các dự án khác thì cho phép các bên thoả thuận áp dụng các quy định của Nghị định này, nếu không thoả thuận được thì tiếp tục áp dụng quy định cũ.
Bình luận: