Ngày 15/08/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (“Nghị định 226”). Nhìn chung, Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung các quy định theo hướng giải thích, làm rõ một số vấn đề chưa được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn trước đây.
1. Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (“Nghị định 71”): xác định giá đất theo giá mặt bằng chung của các giá đất thu thập được
- Nghị định 226 bổ sung quy định: trường hợp trong một dự án có quyết định giao đất, cho thuê đất đáp ứng các điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất đồng thời có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất khác nhau[1] thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan, cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
- Nghị định 226 quy định các trường hợp được xác định là chuyển nhượng trên thị trường sẽ không bao gồm trường hợp chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Quy định này giúp việc xác định giá đất là gần với giá thị trường tại thời điểm xác định nhất.
- Về vấn đề giá đất, Nghị định 226 bổ sung quy định xác định giá mặt bằng chung là bình quân số học của các giá đất thu thập được. Nghị định 226 thay đổi thứ tự ưu tiên lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo hướng thứ tự ưu tiên đầu tiên khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã trong địa bàn hành chính cấp tỉnh; đồng thời việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh có thể thực hiện theo giá trị tuyệt đối (thay vì chỉ theo tỷ lệ phần trăm như trước đây).
- Riêng đối với vấn đề xác định giá đất phi nông nghiệp, Nghị định 226 bổ sung các yếu tố ảnh hướng việc xác định giá đất phi nông nghiệp gồm: chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất.
- Về quy trình xác định giá đất: điều chỉnh thẩm quyền thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã để phù hợp với tổ chức chính quyền địa phương hai cấp; đồng thời Nghị định 226 bổ sung yêu cầu báo cáo thuyết minh phương án giá đất, quyết định giá đất phải được công khai để đảm bảo tính minh bạch.
2. Sửa đổi, bổ sung Nghị định 88/2024/NĐ-CP (“Nghị định 88”): ưu tiên bố trí địa điểm tái định cư tại địa bàn gần nhất khu vực có đất bị thu hồi
- Nghị định 226 hướng dẫn quy định chuyển tiếp về các trường hợp nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo nguyên tắc: nếu việc lựa chọn nhà đầu tư đã tuân thủ quy định pháp luật[2] và dự án đầu tư đó thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng đến nay chưa hoàn thành việc thu hồi đất và nhà đầu tư, chủ đầu tư đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đã chi trả bồi thường, hỗ trợ tái định cư một phần diện tích của dự án thì được tiếp tục thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất.
- Nghị định 226 cũng bổ sung quy định hướng dẫn xác định số nhân khẩu trong hộ gia đình được nhận hỗ trợ khi thu hồi đát như sau: số nhân khẩu trong hộ gia đình được hỗ trợ là những người có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nhân khẩu là thành viên hộ gia đình phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó (nếu có); việc xác định số nhân khẩu có chung quyền sử dụng đất do các thành viên trong hộ gia đình tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Nghị định 226 hướng dẫn Luật Đất đai về trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi thì được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở. Ngoài ra, Nghị định 226 cũng quy định việc bố trí địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau đây:
- Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi;
- Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư;
- Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.
d. Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án mà có sự thay đổi về quy hoạch, mốc giới, hướng tuyến; Nghị định 226 quy định trong thời gian xây dựng mà đã ban hành quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai đối với thửa đất hoặc một phần diện tích của thửa đất nhưng có sự thay đổi về quy hoạch, mốc giới, hướng tuyến nên chỉ sử dụng một phần diện tích đất đã thu hồi để xây dựng dự án, công trình và hành lang bảo vệ an toàn dự án, công trình thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã quyết định điều chỉnh quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho phù hợp với tình hình thực tế theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc của người sử dụng đất.
3. Sửa đổi, bổ sung Nghị định 101/2024/NĐ-CP (“Nghị định 101”): hộ nghèo, hộ cận nghèo sẽ được quyền tiếp tục ghi nợ tiền sử dụng đất khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Trên cơ sở kế thừa quy định tại Nghị định 101, Nghị định 226 bổ sung quy định theo hướng: thời hạn nợ tiền sử dụng đất của đối tượng trên được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này; trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ.
4. Sửa đổi, bổ sung Nghị định 102/2024/NĐ-CP (“Nghị định 102”): làm rõ cách xác định các trường hợp không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ của dự án đầu tư
Nghị định 226 cũng quy định rõ ràng hơn việc gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng như sau: Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì việc gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được áp dụng cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án (Nghị định 102 không quy định việc gia hạn này áp dung cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án).
Ngoài ra, Nghị định 226 cũng bổ sung quy định xác định việc không đưa đất vào sử dụng, cụ thể như sau:
- Trường hợp quá 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất trên thực địa mà chủ đầu tư dự án chưa thực hiện đầu tư xây dựng các hạng mục, công trình theo dự án đã được phê duyệt thì được xác định thuộc trường hợp không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục.
- Trường hợp quá 24 tháng kể từ khi hết tiến độ đầu tư được ghi trong dự án đầu tư (hoặc dự án đầu tư điều chỉnh theo đúng quy định của pháp luật đầu tư) mà chủ đầu tư chưa hoàn thành đầu tư xây dựng toàn bộ các hạng mục, công trình theo dự án đã được phê duyệt thì được xác định thuộc trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
- Khi hết thời hạn gia hạn sử dụng đất được ghi trong quyết định gia hạn mà chủ đầu tư chưa hoàn thành đầu tư xây dựng toàn bộ các hạng mục, công trình theo dự án đã được phê duyệt thì được xác định thuộc trường hợp hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng.
Nghị định 266 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/08/2025./.
[1] quyết định giao đất chỉ với diện tích đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có quyết định cho thuê đất chỉ với diện tích đất thuê trả tiền hằng năm hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất có phần diện tích không thu tiền sử dụng đất, phần diện tích trả tiền thuê đất hằng năm hoặc diện tích đất còn lại của dự án chưa được giao đất thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, chưa được cho thuê đất thuộc trường hợp trả tiền thuê đất hằng năm.
[2] tại thời điểm có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã lựa chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu.
Bình luận: