NGHỊ ĐỊNH 261/2025/NĐ-CP: THU NHẬP ĐẾN 30 TRIỆU (ĐỐI VỚI NGƯỜI ĐỘC THÂN) HOẶC 40 TRIỆU (ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ GIA ĐÌNH) VẪN CÓ THỂ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

Ngày 10/10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP (“Nghị định 261”) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 quy định chi tiết một số điều của luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (“NƠXH”) và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH. Nghị định này thay thế và cập nhật nhiều nội dung quan trọng so với các văn bản trước đó, với mục tiêu tháo gỡ vướng mắc trong triển khai thực tế, đồng thời thúc đẩy các dự án NƠXH trong bối cảnh nhu cầu ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Dưới đây là một số nội dung đáng lưu ý.

1. Nâng mức trần thu nhập của đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH

Nghị định số 261 sửa đổi quy định điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng nâng mức trần thu nhập lên đáng kể sẽ giúp nhiều người dân, đặc biệt là lao động thu nhập trung bình tại đô thị có cơ hội mua nhà ở xã hội. Cụ thể, theo quy định mới:

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh hệ số thu nhập phù hợp với thực tế địa phương nhưng không vượt tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người của tỉnh so với cả nước.

2. Quy định về chính sách vay vốn

Theo quy định hiện hành tại Nghị định Nghị định 100/2024/NĐ-CP, lãi suất cho vay để mua, thuê mua NƠXH: “bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay.” Hiện nay, theo công bố của Ngân hàng Chính sách xã hội, lãi suất cho vay dành cho hộ nghèo  là 6,6%/năm.

Tại Nghị định 261, Chính phủ tiếp tục tăng cường ưu đãi về chính sách vay vốn cho người mua, thuê mua NƠXH khi giảm mức lãi suất cho vay vốn chỉ bằng 5,4%/năm.

Bên cạnh đó, Nghị định 261 cũng cho phép các hợp đồng tín dụng ký trước ngày 10/10/2025 để vay vốn mua, thuê mua NƠXH sẽ được điều chỉnh để áp dụng mức lãi suất mới cho cả phần dư nợ gốc và dư nợ quá hạn.

Các quy định mới về chính sách vay vốn giúp người thu nhập thấp giảm đáng kể gánh nặng tài chính, tạo điều kiện dễ dàng hơn khi tiếp cận chính sách nhà ở xã hội.

3. Thay đổi đầu mối thẩm quyền xác nhận thu nhập đối với người không có hợp đồng lao động

Trước đây, nếu người thu nhập thấp tại đô thị không có hợp đồng lao động thì sẽ nộp đơn lên UBND xã để được xác nhận. Tuy nhiên, trên thực tế, UBND xã thường không đủ cơ sở để triển khai việc này do thiếu dữ liệu nên Nghị định 261 đã quy định theo hướng thay đổi đầu mối triển khai. Cụ thể, Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú sẽ là đơn vị xác nhận thu nhập cho những người này dựa trên dữ liệu dân cư.

4. Thay đổi cách tính và thu tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH

Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư sẽ xác định và nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư khó chủ động trong vấn đề tài chính và gây phản ứng mạnh khi giá đất tại thời điểm sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hầu như đều tăng lên rất nhiều so với tại thời điểm giao đất.

Để khắc phục điều này, Nghị định 261 đưa ra phương án tính và thu tiền của chủ đầu tư ngay tại thời điểm tính tiền sử dụng đất. Theo đó, tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH sẽ được tính bằng tổng giá trị của các khoản sau:

(i)Tiền sử dụng đất đối với 20% diện tích đất ở của dự án;

(ii) Số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xác định bằng tỷ lệ của 20% diện tích đất ở trên tổng diện tích đất của dự án nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật công bố tại thời điểm tính tiền sử dụng đất, không bao gồm chi phí san lấp, chi phí lấn biển trong trường hợp dự án có hạng mục lấn biển.

Nghị định 261 có hiệu lực thi hành từ ngày 10 tháng 10 năm 2025.