Ngày 06/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 291/2025/NĐ-CP (“Nghị định 291”) sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (“Nghị định 193”) và nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về quỹ phát triển đất. Về cơ bản, Nghị định 291 điều chỉnh, bổ sung và hoàn thiện một số quy định để phù hợp với thực tiễn
1. Bổ sung quy định hướng dẫn cách xác định tiền sử dụng đất khi dự án có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết
+ Hướng dẫn cho trường hợp dự án có nhiều quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết:
- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, đồng thời không làm tăng hệ số sử dụng đất thì không phải tính tiền sử dụng đất khi thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án.
- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án theo quy định của pháp luật mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất hoặc vị trí từng loại đất hoặc làm tăng hệ số sử dụng đất thì tính tiền sử dụng đất tại từng thời điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án để tính tổng số tiền sử dụng đất phải nộp tại lần điều chỉnh quy hoạch chi tiết cuối cùng của dự án.
- Trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nhưng do yêu cầu quản lý, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì tính tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết cuối cùng và quy hoạch chi tiết mà người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất (bao gồm cả quy hoạch chi tiết đầu tiên của dự án).
+ Bổ sung hướng dẫn cho trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm hoặc đã ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch, người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành hoặc đã ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được cơ quan có thẩm quyền cho phép khấu trừ bằng cách quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm được cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án thì số năm, tháng chưa sử dụng hết (T) được quy đổi ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất hằng năm theo đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm tính theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh (n).
Theo đó:
n = (Đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm đã trả trước hoặc đơn giá quy đổi số tiền ứng trước / Đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm theo quy hoạch chi tiết sau khi điều chỉnh) x T
2. Hướng dẫn chi tiết việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp trong trường hợp dự án đầu tư có nhiều hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất)
Theo quy định của Nghị định 103 và các quy định pháp luật trước đây: kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư tự nguyện ứng trước được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp; trong trường hợp dự án đầu tư có nhiều hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) thì việc khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện theo từng loại diện tích đất (đối với phần diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao đất không thu tiền sử dụng đất được phân bổ vào các phần diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo tỷ lệ diện tích của từng phần trong tổng diện tích phải thực hiện nộp tiền).
Nghị định 291 kế thừa quy định của Nghị định 103 và các quy định pháp luật trước đây nhưng có sự điều chỉnh theo hướng thuận tiện hơn là: số tiền được khấu trừ sẽ được khấu trừ trực tiếp vào tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (không phân biệt diện tích) cho đến khi hết chi phí được trừ, cụ thể:
- Trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nếu người thực hiện dự án đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà dự án đầu tư có nhiều hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất) thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tổng số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê phải nộp, phần còn lại (chưa được trừ) tiếp tục được trừ vào tiền thuê đất trả tiền hằng năm phải nộp (bao gồm cả tiền thuê đất phải nộp đối với phần diện tích đất xây dựng công trình ngầm của dự án, nếu có). Kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) thì được tính vào chi phí đầu tư của dự án.
3. Giảm mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Theo Luật Đất đai 2024, trường hợp dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày 01/08/2024 nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất (chủ đầu tư) phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; mức nộp bổ sung quy định tại Nghị định 103 là 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp. Về cơ bản, có nhiều ý kiến cho rằng mức phần trăm nêu trên là cao và tạo áp lực tài chính nhiều hơn cho doanh nghiệp. Trên thực tiễn, đã có nhiều ý kiến đề xuất giảm mức phần trăm nêu trên để hỗ trợ các chủ đầu tư dự án bất động sản trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Trên cơ sở các ý kiến, Nghị định 291 đã giảm mức phần trăm nêu trên xuống còn 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp để hỗ trợ doanh nghiệp/chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay.
Ngoài ra, Nghị định 291 cũng bổ sung hướng dẫn chi tiết cách xác định thời gian chưa tính tiền thuê đất, cụ thể như sau:
+ Đối với trường hợp quy định tại giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 mà được bàn giao đất trên thực tế trước ngày 01 tháng 01 năm 2005: thời gian chưa tính tiền thuê đất được tính từ thời điểm phải tính tiền thuê đất (thời điểm có quyết định về đất đai theo quy định pháp luật; trường hợp thời điểm bàn giao đất thực tế không đúng với thời điểm ghi trong các quyết định nêu trên thì thời gian chưa tính tiền thuê đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế) đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có Quyết định giá đất để tính tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
+ Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai 2003 mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày 01/08/2024 và trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2013 nhưng phương án giá đất chưa được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:
- Trường hợp giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì thời gian chưa tính tiền thuê đất được tính từ thời điểm phải tính tiền thuê đất đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có Quyết định giá đất để tính tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Trường hợp giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư theo quy định của pháp luật trước ngày 01/08/2024 thì thời gian chưa tính tiền thuê đất được tính từ thời điểm phải tính tiền thuê đất theo quy định đến ngày làm việc thứ 8 kể từ ngày có Quyết định giá đất để tính tiền thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, sau khi trừ đi thời gian tối đa cơ quan nhà nước phải tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất theo quy định là 180 ngày và thời gian bị ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất do thuộc trường hợp bất khả kháng (nếu có).
Việc tính khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung nêu trên được thực hiện và ra thông báo cùng với Thông báo nộp tiền thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
4. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở do Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi không được miễn tiền sử dụng đất
Theo đó, Nghị định 291 điều chỉnh quy định tại Nghị định 103 theo hướng: trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở do Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi không được miễn tiền sử dụng đất; thay vào đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được giảm 50% tiền sử dụng đất phải nộp.
Ngoài ra, Nghị định 291 bổ sung điều kiện miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân là người nghèo, người dân tộc thiểu số là chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sinh sống (thường trú) tại nơi có đất.
Nghị định 291 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 06/11/2025./.
Bình luận: