Ngày 01/10/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 377/2026/NĐ-CP (“Nghị định 377”) sửa đổi, bổ sung các Nghị định quy định chi tiết việc thi hành Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư (“PPP”) gồm Nghị định 180/2025/NĐ-CP (“Nghị định 180”) về cơ chế, chính sách hợp tác công tư trong lĩnh vực phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số; Nghị định 243/2025/NĐ-CP (“Nghị định 243”) về quy định chi tiết một số điều của Luật PPP; Nghị định 257/2025/NĐ-CP (“Nghị định 257”) quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (“BT”); Nghị định số 312/2025/NĐ-CP (“Nghị định 312”) quy định cơ chế quản lý tài chính dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và cơ chế thanh toán, quyết toán đối với dự án áp dụng loại hợp đồng BT. Các thay đổi tập trung vào vấn đề minh bạch hoá việc sử dụng quỹ đất thanh toán, kiểm soát giá trị công trình BT, tăng kỷ luật tài chính và hoàn thiện cơ chế triển khai dự án PPP.
1. Điểm mới trong các nội dung và cơ chế triển khai Hợp đồng BT
1.1. Xác định giá trị công trình dự án BT (làm cơ sở để thanh toán trong dự án BT), bao gồm:
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có);
+ Chi phí xây dựng;
+ Chi phí thiết bị (nếu có);
+ Chi phí quản lý dự án;
+ Chi phí tư vấn xây dựng;
+ Chi phí khác;
+ Chi phí dự phòng;
+ Lãi vay huy động vốn đầu tư. … Lãi vay chỉ áp dụng đối với phần vốn nhà đầu tư phải đi vay thực tế; không tính lãi vay đối với phần vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư.
Đối với dự án BT thanh toán bằng quỹ đất, giá trị công trình không gồm lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư.
1.2. Cơ chế điều chỉnh giá hợp đồng đối với dự án quy mô lớn
Đối với dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên, nếu cần áp dụng định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư đặc biệt được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng, cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư dự án BT được ký kết hợp đồng trên cơ sở tổng mức đầu tư tại quyết định phê duyệt dự án. Sau khi thiết kế xây dựng và dự toán của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án BT được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư dự án BT phải ký kết phụ lục hợp đồng để cập nhật giá trị công trình dự án BT, bảo đảm không vượt tổng mức đầu tư được duyệt.
1.3. Xác định Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán:
Nghị định 377 cho phép Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán được tính hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, Nghị định 377 quy định Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán bằng (=) diện tích có thu tiền sử dụng đất nhân (x) giá đất theo mục đích sử dụng mới tại bảng giá đất được ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Nghị định 257 không quy định việc tính hệ số điều chỉnh giá đất trong công thức tính Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán). Cơ quan có thẩm quyền hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án phối hợp với cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh quyết định áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất bảo đảm phù hợp với tình hình biến động thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương.
Quy định này đảm bảo giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán có thể phản ánh đúng giá trị thị trường và có sự điều tiết hợp lý của nhà nước.
1.4. Công khai quỹ đất và thanh toán theo tiến độ:
Sau khi dự án BT được quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án hoặc điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư, điều chỉnh quyết định phê duyệt dự án, cơ quan có thẩm quyền giao Ủy ban nhân dân cấp xã nơi dự kiến thu hồi đất để công khai tại trụ sở thông tin hoặc thông tin điều chỉnh (nếu có) về vị trí, diện tích của quỹ đất dự kiến thanh toán, trừ trường hợp thông tin thuộc bí mật nhà nước, bí mật quốc phòng, an ninh hoặc trường hợp pháp luật quy định không công khai.
Đối với dự án BT độc lập có quy mô tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc dự án BT thành phần thuộc dự án có quy mô tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên hoặc các dự án BT liên quan có liên kết chặt chẽ với dự án quan trọng quốc gia, trọng điểm quốc gia theo nghị quyết của Quốc hội, nghị quyết của Chính phủ thì sau khi ký kết hợp đồng dự án, nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án (nếu có) được thanh toán toàn bộ quỹ đất một lần hoặc theo tiến độ giải phóng mặt bằng của quỹ đất nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư huy động nguồn lực đầu tư xây dựng các công trình dự án bảo đảm kết nối, khai thác hạ tầng đồng bộ (Nghị định 257 chỉ cho phép thanh toán một lần).
1.5. Nhà đầu tư được hưởng lãi tính trên số ngày Nhà nước chậm giao đất:
Nhằm bảo đảm quyền lợi hơn cho nhà đầu tư, Nghị định 377 bổ sung quy định: Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã nghiệm thu. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất;
2. Điểm mới trong quản lý tài chính, thanh toán và quyết toán dự án BT.
2.1. Thời hạn bố trí vốn đối với dự án BT kết hợp thanh toán bằng quỹ đất và ngân sách nhà nước:
Thời gian bố trí vốn đầu tư công, nguồn vốn ngân sách nhà nước thu được sau đấu giá quỹ đất, tài sản công để thanh toán hạng mục dự án thanh toán bằng ngân sách nhà nước kể từ thời điểm hạng mục hoàn thành, bàn giao cho Nhà nước không quá 03 năm đối với hạng mục có giá trị tương đương quy mô dự án nhóm A, không quá 02 năm đối với hạng mục có giá trị tương đương quy mô dự án nhóm B, không quá 01 năm đối với hạng mục có giá trị tương đương quy mô dự án nhóm C theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
2.2. Về nguyên tắc quyết toán vốn đầu tư dự án BT hoàn thành:
Cơ quan ký kết hợp đồng dự án PPP và nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án PPP (trường hợp thành lập doanh nghiệp dự án) thỏa thuận lựa chọn đơn vị kiểm toán độc lập có năng lực và kinh nghiệm để kiểm toán chi phí đầu tư công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng theo quy định.
Theo đó, trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng dự án PPP, các bên cần lưu ý để thống nhất các nội dung có liên quan như: phạm vi kiểm toán, tiêu chí ghi nhận chi phí, cách xử lý khoản mục còn có ý kiến khác nhau, tiến độ cung cấp tài liệu và trách nhiệm phối hợp trong quá trình kiểm toán, quyết toán.
3. Điểm mới quan trọng trong quy trình lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án PPP
3.1. Đối với dự án áp dụng loại hợp đồng BT không yêu cầu thanh toán: nhà đầu tư/ doanh nghiệp dự án PPP phải thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng theo mức xác định là 1% tổng mức đầu tư của dự án.
3.2. Thời hạn để cơ quan có thẩm quyền phản hồi (chấp thuận hoặc không chấp thuận) đề xuất dự án: 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất thực hiện dự án của nhà đầu tư (Nghị định 243 quy định là 5 ngày làm việc).
3.3. Lộ trình áp dụng lựa chọn nhà đầu tư qua mạng:
So với Nghị định 243, lộ trình đã có sự thay đổi khi kéo dài thời hạn thực hiện lựa chọn nhà đầu tư qua mạng, theo đó:
+ Từ 01/01/2027: thực hiện nộp văn bản đề xuất dự án PPP qua Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia;
+ Từ 01/09/2027: thực hiện lựa chọn nhà đầu tư qua mạng đối với dự án PP áp dụng đấu thầu rộng rãi (trước đây quy định thời hạn 01/01/2027).
Các hình thức đàm phán cạnh tranh, chỉ định nhà đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặt biệt không thực hiện lựa chọn qua mạng nhưng vẫn phải công khai thông tin theo quy định.
3.4. Chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt: bổ sung trường hợp áp dụng đối với dự án không sử dụng vốn nhà nước thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, bảo vệ môi trường được triển khai tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư.
3.5. Tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư: được bổ sung theo hướng chú trọng giải pháp giảm chất thải, sản phẩm/dịch vụ thân thiện môi trường, nguồn tài chính xanh, chuyển đổi xanh và việc chuyển giao, áp dụng công nghệ chiến lược, công nghệ tiên tiến hoặc công nghệ thân thiện môi trường theo quy định.
4. Điều khoản chuyển tiếp và những việc doanh nghiệp cần chủ động thực hiện:
Đối với các dự án đang chuẩn bị đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư hoặc đã có kết quả lựa chọn nhưng chưa ký hợp đồng tại thời điểm Nghị định 377 có hiệu lực (01/10/2026), tùy trạng thái cụ thể, cơ quan có thẩm quyền có thể rà soát, điều chỉnh hồ sơ, hồ sơ mời thầu/hồ sơ yêu cầu hoặc tiếp tục quy trình theo cơ chế chuyển tiếp. Hợp đồng PPP đã ký trước ngày Nghị định có hiệu lực về nguyên tắc tiếp tục thực hiện theo hợp đồng; việc sửa đổi, bổ sung phải căn cứ quy định chuyển tiếp và pháp luật có hiệu lực tại thời điểm sửa đổi.
Nghị định 377/2026/NĐ-CP không chỉ điều chỉnh thủ tục PPP mà còn tác động trực tiếp đến hoạt động và quyền lợi của nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án thông qua việc quy định cách thức để nhà đầu tư/doanh nghiệp dự án xác định giá trị công trình, định giá quỹ đất thanh toán, phân bổ rủi ro chậm giao đất, kiểm soát quyết toán và thiết kế hợp đồng trong các dự án. Để chủ động xử lý các vấn đề phát sinh của dự án sau khi Nghị định 377 có hiệu lực, nhà đầu tư/ doanh nghiệp dự án và các đơn vị có liên quan đến việc triển khai dự án cần ưu tiên rà soát các nội dung sau:
- Xác định chính xác trạng thái pháp lý của dự án tại ngày 01/10/2026 để áp dụng đúng điều khoản chuyển tiếp.
- Đối chiếu hợp đồng PPP và hồ sơ tài chính về vốn chủ sở hữu, vốn vay, lãi vay, chi phí được tính vào giá trị công trình và cơ chế quyết toán.
- Rà soát phương án xác định giá trị quỹ đất, hệ số điều chỉnh giá đất, công khai thông tin và tiến độ giao đất.
- Bổ sung điều khoản về chậm giao đất, lãi suất áp dụng, cách xác định giá trị đã nghiệm thu và cơ chế giải quyết bất đồng vào hợp đồng PPP.
- Chuẩn bị bảo đảm thực hiện hợp đồng đối với BT không yêu cầu thanh toán.
- Cập nhật và chủ động kế hoạch triển khai công tác nộp hồ sơ và lựa chọn nhà đầu tư qua mạng theo lộ trình mới.
Nghị định 377 có hiệu lực từ ngày 01/10/2026./.
Bình luận: