Ngày 01/04/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 75/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Nghị Quyết số 171/2024/QH15 ngày 30 tháng 11 năm 2024 của Quốc Hội ("Nghị quyết 171”) về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“Nghị định 75”). Theo đó, những nội dung chính tại Nghị định 75 mà các chủ đầu tư dự án bất động sản cần lưu ý như sau:
1. Doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu thực hiện dự án thí điểm phải đăng ký với cơ quan nhà nước
1.1 Đăng ký theo thông báo của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh:
+ Dựa trên thông báo về việc đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm Nghị quyết 171, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu phải lập hồ sơ và gửi đăng ký trong thời hạn được nêu tại thông báo.
+ Sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, UBND cấp tỉnh công bố Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm và ban hành Thông báo về việc chấp thuận cho doanh nghiệp bất động sản được thực hiện dự án thí điểm.
1.2 Đề xuất bổ sung sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua Danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm: hồ sơ, trình tự, thủ tục đề xuất và thông qua Danh mục bổ sung khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm được thực hiện tương tự như trong trường hợp đăng ký theo thông báo ban đầu.
2. Tiêu chí ưu tiên xét duyệt Dự án nhà ở thương mại được chấp thuận thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171 khi có nhiều doanh nghiệp cùng đề xuất
Nghị định 75 đưa ra tiêu chí ưu tiên xét duyệt Dự án thực hiện thí điểm theo Nghị quyết 171 như sau:
2.1 Trường hợp nhiều tổ chức cùng đề xuất thực hiện dự án thí điểm trên cùng một khu đất thì ưu tiên tổ chức đang có quyền sử dụng đất.
2.2 Trường hợp nhiều tổ chức thuộc trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cùng đề xuất thực hiện dự án thí điểm trên cùng một khu đất thì ưu tiên tổ chức nộp hồ sơ trước.
2.3 Trường hợp sau khi tổng hợp danh sách các dự án mà tổng diện tích đất ở đăng ký thực hiện các dự án thí điểm vượt quá 30% phần diện tích đất ở tăng thêm trong quy hoạch đã được phê duyệt thì việc lựa chọn các khu đất thực hiện dự án thí điểm theo thứ tự ưu tiên sau:
+ Dự án do doanh nghiệp bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án thuộc trường hợp nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trước ngày 01/04/2025;
+ Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an được ưu tiên tổ chức thực hiện;
+ Dự án thực hiện trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
+ Dự án do tổ chức đang có quyền sử dụng đất đề xuất;
+ Dự án do tổ chức đề xuất nhận quyền sử dụng đất.
2.4 Trường hợp lựa chọn các dự án thí điểm có cùng thứ tự ưu tiên nêu tại mục 2.3 ở trên thì xem xét ưu tiên các dự án có mục đích phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị. Trường hợp sau khi xem xét tiêu chí các dự án có mục đích cải tạo, chỉnh trang đô thị mà tổng diện tích đất ở đăng ký thực hiện các dự án thí điểm vẫn vượt quá 30% theo quy định thì ưu tiên lựa chọn dự án của tổ chức nộp hồ sơ trước.
3. Tạo thuận lợi cho doanh nghiệp khi triển khai dự án thí điểm
3.1 Cho phép thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký biến động đất đai với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Nghị định 75 cho phép doanh nghiệp bất động sản (sau khi nhận được Thông báo chấp thuận cho tổ chức được thực hiện dự án thí điểm) được thực hiện đồng thời việc đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất đã nhận chuyển quyền theo quy định pháp luật hoặc sau khi hoàn thành việc nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án.
3.2 Cho phép các doanh nghiệp bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”) được đăng ký thực hiện dự án thí điểm
Để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, Nghị định 75 cho phép các doanh nghiệp bất động sản vẫn được đăng ký thực hiện dự án thí điểm khi chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng (i) đang sử dụng đất ổn định (đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) hoặc (ii) đang sử dụng đất do nhận quyền sử dụng đất, mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đủ điều kiện.
3.3 Cho phép tiếp tục thực hiện dự án thí điểm theo điều kiện, tiêu chí, thông tin của đơn vị hành chính cũ khi có sắp xếp lại đơn vị hành chính các cấp
Nghị định 75 dự liệu trường hợp có sự kiện sắp xếp lại đơn vị hành chính các cấp thì đơn vị hành chính mới được thành lập được kế thừa các điều kiện, tiêu chí, thông tin theo đơn vị hành chính cũ để tổ chức thực hiện dự án thí điểm. Theo đó, các điều kiện, tiêu chí, thông tin liên quan của dự án thí điểm sẽ không cần phải thay đổi mà vẫn giữ nguyên theo đơn vị hành chính cũ.
Nghị định 75 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2025 đến hết ngày 31/3/2030./.
Bình luận: