Ngày 30/11/2024, Quốc hội thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (“Nghị quyết 171”). Có thể đánh giá rằng, Nghị quyết 171 tạo lập cơ sở pháp lý quan trọng để gỡ vướng mắc pháp lý đang tồn tại nhiều năm qua về quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản; đồng thời cũng quy định các điều kiện chặt chẽ kèm theo để phù hợp với tính chất của một nghị quyết “thí điểm”.
Trong bài viết này, ATA sẽ phân tích và đánh giá những điểm quan trọng của Nghị quyết 171 như sau:
1. Cho phép thí điểm áp dụng cơ chế đặc thù đối với các dự án nhà ở thương mại
Kể từ Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (nếu không có quyền sử dụng đất ở thông qua việc trúng đấu giá hoặc trúng đấu thầu) phải “đang có” quyền sử dụng đất ở và không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở. Trong khi đó nguồn đất ở hoặc có một phần đất ở đủ điều kiện để phát triển dự án nhà ở không nhiều, đặc biệt tại các khu vực đô thị; theo đó, các quy định pháp luật hiện hành tạo ra nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản.
Để tháo gỡ “nút thắt” này, Nghị quyết 171 quy định cho phép thực hiện dự án nhà ở thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, cụ thể: chủ đầu tư dự án được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm:
a) Đất nông nghiệp;
b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
c) Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện dự án được áp dụng Cơ chế đặc thù
Với tính chất của một Nghị quyết mang tính thí điểm và tránh việc phát triển “tràn lan” các dự án nhà ở thương mại, Nghị quyết 171 đặt ra các điều kiện chặt chẽ cần tuân thủ như sau:
2.1. Chỉ áp dụng với dự án thí điểm
Theo đó, không phải mọi dự án đầu tư nhà ở thương mại đều được áp dụng Cơ chế đặc thù, thay vào đó, chỉ những dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện sau đây mới được áp dụng:
a) Được thực hiện tại khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị.
b) Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (bao gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt.
c) Không thuộc các dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai (là các dự án chưa có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà được thực hiện không phải bổ sung và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện).
d) Đối với trường hợp quy định tại điểm a trên, khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất
Về cơ bản, tinh thần của Nghị quyết 171 là không khuyến khích áp dụng phổ biến Cơ chế đặc thù, chỉ áp dụng Cơ chế đặc thù cho các dự án được thực hiện tại khu vực đô thị nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng nhanh chóng về nhà ở của người dân khu vực đô thị nhưng vẫn phải đảm bảo không phát triển quá “nóng”, có sự “cân đối” quỹ đất cho các mục đích khác.
2.2. Dự án thí điểm và chủ đầu tư đồng thời phải đáp ứng các điều kiện khác có liên quan theo quy định pháp luật
Nghị quyết 171 cũng quy định dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;
b) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;
c) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh;
d) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp theo quy định;
e) Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Nghị quyết 171 quy định tương tự các điều kiện thực hiện dự án mà các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại cần đáp ứng theo quy định. Về cơ bản, Nghị quyết 171 cũng hướng đến việc tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện dự án trong trường hợp được áp dụng Cơ chế đặc thù (trên nguyên tắc là không đặt ra các điều kiện mới cho doanh nghiệp).
3. Thực hiện Nghị quyết 171
Nghị quyết 171 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4/2025 và được thực hiện có thời hạn trong 05 năm. Sau khi Nghị quyết 171 hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án; người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.
Về cơ bản, thời hạn 05 năm tới là thời gian “vàng” mà các chủ đầu tư cần tranh thủ cơ chế đặc thù, chủ động xây dựng phương án kinh doanh để thực hiện các dự án nhà ở, kịp thời tạo nguồn cung sản phẩm.
Bình luận: