Trong những năm gần đây, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách quy định đặc thù nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội như một trong những phương án ưu tiên hàng đầu để giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân. Ngày 29/05/2025, Quốc hội tiếp tục ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (“Nghị quyết 201”). Theo đó, những nội dung đáng chú ý của Nghị quyết 201 như sau:
1. Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia
Lần đầu tiên, tại một văn bản cấp Quốc hội, các nhà làm luật đã chính thức quy định cụ thể về việc thành lập, tổ chức và vận hành Quỹ nhà ở quốc gia, cả ở cấp trung ương và địa phương.
Theo Nghị quyết 201, Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận. Quỹ nhà ở quốc gia bao gồm: quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập, quỹ nhà ở địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập.
Nguồn vốn hình thành Quỹ nhà ở quốc gia đến từ nguồn ngân sách nhà nước cấp, tiền trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất; tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước, ngoài nước và nguồn huy động hợp pháp khác.
Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.
Hiện nay, Chính phủ đang xây dựng và lấy ý kiến dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 201 về chức năng, nhiệm vụ và hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia. Sự ra đời và đi vào hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia chính là sự thể hiện cam kết rõ ràng trong vấn đề an sinh nhà ở, an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước ta.
2. Cho phép giao chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu
Nghị quyết 201 cho phép cơ quan có thẩm quyền giao chủ đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công, cụ thể:
- Giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương.
Trường hợp dự án đã phát hành hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng đến ngày 01/06/2025 chưa có kết quả đánh giá hồ sơ của các nhà đầu tư quan tâm thì UBND cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc giao chủ đầu tư theo quy định của Nghị quyết này.
- Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc chưa có văn bản pháp lý tương đương.
Điều kiện giao chủ đầu tư là nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được chấp thuận chủ trương bàn giao lại quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án cho Nhà nước nhưng đến ngày 01/06/2025 chưa bàn giao hoặc đã bàn giao nhưng chưa lựa chọn được chủ đầu tư để xây dựng nhà ở xã hội thì UBND cấp tỉnh quyết định theo một trong các trường hợp sau đây:
- Giao cho chính chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã bàn giao hoặc dự kiến bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội này được trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư có đề xuất và đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định;
- Giao tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để làm nhà ở thương mại và trích số tiền tương đương giá trị quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất này vào Quỹ nhà ở quốc gia trong trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không đề xuất trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại quỹ đất này.
3. Cho phép chủ đầu tư tự xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội
Luật Nhà ở hiện hành quy định nguyên tắc giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội (đối với nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đông) phải được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
Tuy nhiên, Nghị quyết 201 quy định vấn đề này linh hoạt hơn theo nguyên tắc chủ đầu tư có quyền phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội (trên cơ sở kết quả thẩm tra giá bán, giá thuê mua của đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để do chủ đầu tư thuê). Để tránh phát sinh “tiêu cực” và phù hợp với nguyên tắc “tăng cường hậu kiểm, giảm tiền kiểm”, Nghị quyết 201 yêu cầu: sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng theo quy định để gửi cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội:
- Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội;
- Trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.
4. Giảm thiểu thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội
Nghị quyết 201 quy định trên nguyên tắc giảm thiểu những thủ tục hành chính hiện hành để chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm:
- Không phải thực hiện thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch chi tiết đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, vị trí khu đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa có quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt hoặc có yêu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
- Không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Chủ đầu tư, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và chịu trách nhiệm bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.
- Việc thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy tại cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật được thực hiện lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng và do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Được miễn giấy phép xây dựng đối với trường hợp công trình xây dựng nhà ở xã hội thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đề xuất áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố, phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy theo quy định của pháp luật.
- Cho phép áp dụng chỉ định thầu rút gọn trong việc lựa chọn nhà thầu để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, công trình xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước theo quy định và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ.
5. Cơ chế ưu đãi về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội
Nghị quyết 201 quy định một số cơ chế ưu đãi đặc thù bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội bao gồm:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn vốn đầu tư công, nguồn vốn chi thường xuyên, nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
- Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thì số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất được tính vào chi phí đầu tư của dự án nhưng không vượt quá số tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư được tính vào chi phí đầu tư của dự án số tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Nghị quyết 201 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/06/2025 và được áp dụng trong 5 năm (đến 31/5/2030)./.
Bình luận: