NGHỊ QUYẾT 254/2025/QH15: NHIỀU QUY ĐỊNH MỚI MANG TÍNH “ĐỘT PHÁ” SO VỚI QUY ĐỊNH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

Trước yêu cầu cấp thiết phải tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý nhằm bảo đảm tính liên tục trong quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho người sử dụng đất và nhà đầu tư, ngày 11/12/2025, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 (“Nghị quyết 254”) quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý các vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Dưới đây là các nội dung đáng chú ý của Nghị quyết 254.

1. Quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.1. Bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.
• Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm:
• Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;
• Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;
• Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 của Luật Đất đai; làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý; và để thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế.

1.2. Rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất

Theo Luật Đất đai hiện hành, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm gửi thông báo thu hồi đất đến người có đất bị thu hồi trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, với thời hạn tối thiểu 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Nghị quyết 254 đã điều chỉnh theo hướng rút ngắn thời hạn thông báo, lần lượt còn 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp, qua đó tạo cơ sở để đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất và triển khai dự án.

1.3. Cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư, Nghị quyết 254 bổ sung các trường hợp thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư sau đây:

• Thu hồi đất trong trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không bố trí tái định cư đã được niêm yết công khai nhưng chưa được phê duyệt đối với các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, đối với dự án khác nếu được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư đối với trường hợp dự án đầu tư công khẩn cấp theo quy định của pháp luật về đầu tư công, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ, dự án mà việc bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính.

1.4. Giá đất bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

• Giá đất tính tiền bồi thường quy định tại khoản 2 Điều 91 của Luật Đất đai và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
• Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất, mà mức bồi thường thấp hơn mức trung bình giá đất đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nhận phần chênh lệch, chi phí này do chủ đầu tư ứng trước và được tính vào chi phí dự án.

1.5. Nguyên tắc áp dụng Nghị quyết 254 đối với các trường hợp chuyển tiếp:

• Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và/hoặc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi Nghị quyết 254 có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo phương án hoặc trình tự pháp luật đã áp dụng trước đó.
• Trường hợp chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi Nghị quyết 254 có hiệu lực thì thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Luật Đất đai và quy định của Nghị quyết; với dự án còn dang dở, UBND cấp tỉnh được quyết định lựa chọn áp dụng quy định phù hợp.
• Các thông báo thu hồi đất ban hành trước 01/8/2024 nhưng chưa có quyết định thu hồi đất trước ngày Nghị quyết 254 có hiệu lực thì hết hiệu lực; nếu tiếp tục thu hồi đất phải ban hành thông báo mới theo Luật Đất đai.
• Các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất trước khi Nghị quyết 254 có hiệu lực và đáp ứng điều kiện quy định thì được thực hiện theo Nghị quyết này.

Có thể nói, Nghị quyết 254 đã đưa ra các quy định mang tính “đột phá” để tháo gỡ các “nút thắt” trong công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là quy định cho phép thu hồi đất trước khi hoàn tất phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với một số dự án quan trọng, khẩn cấp hoặc được 75% người sử dụng đất đồng ý hoặc cho phép xác định giá đất tính tiền bồi thường theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thay vì phải xác định theo giá đất cụ thể…. Những quy định này sẽ giúp rút ngắn thời hạn triển khai dự án, góp phần khơi thông và đẩy nhanh hàng loạt dự án, đặc biệt là những dự án hạ tầng giao thông đã kéo dài nhiều năm do ách tắc từ chính công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

2. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ nhất, cho phép người có thẩm quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang mục đích khác mà không phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận. Cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi đáng kể cho việc đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án; tuy nhiên, cũng đặt ra yêu cầu tăng cường cơ chế kiểm soát về thẩm quyền, trong bối cảnh thẩm quyền của Ủy ban nhân dân và Chủ tịch Ủy ban nhân dân được mở rộng đáng kể.

Thứ hai, cho phép đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên cơ sở đã có quy hoạch phân khu, hoặc có quy hoạch chung trong trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu hoặc có quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Trong khi đó, theo quy định của Luật hiện hành, điều kiện để tổ chức đấu giá là phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sự điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ rút ngắn trình tự, thủ tục, qua đó đẩy nhanh quá trình đấu giá và triển khai các dự án nhà ở.

3. Cho phép giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất

Nghị quyết 254 bổ sung trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu như sau:

• Giao đất, cho thuê đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
• Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 79 của Luật Đất đaivà Nghị quyết 254, mà không sử dụng vốn nhà nước đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật;
• Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Tuy phạm vi áp dụng hạn chế trong các đối tượng thuộc nhóm dự án công hoặc các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng việc Nghị quyết 254 bổ sung quy định này đã phản ánh rõ xu hướng và cam kết cải cách, cắt giảm thủ tục hành chính của Nhà nước ta. Tuy nhiên, việc triển khai quy định này rất cần cơ chế giám sát chặt chẽ, rà soát và đánh giá hiệu quả thường xuyên để tránh việc bị lạm dụng.

4. Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở

Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:

• 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
• 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
• 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Mức thu nêu trên chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (trên một thửa đất).

5. Nhiều quy định mới về vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ tài sản trên đất cần phải lưu ý khi xác lập các giao dịch liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất

• Không yêu cầu phải hoàn thành đăng ký mới được chuyển nhượng tài sản trên đất: người sử dụng đất có thể bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện: (i) đã có giấy phép xây dựng (nếu Luật yêu cầu) hoặc không vi phạm pháp luật (nếu Luật không yêu cầu có giấy phép xây dựng); và (ii) Đã hoàn thành việc xây dựng.
• Không được tách thửa nếu không đáp ứng điều kiện dù có bản án của Toà án: Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa, trừ trường hợp bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
• Không xác nhận nội dung thế chấp vào Giấy chứng nhận: Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.

Nghị quyết 254 được đánh giá là được ban hành kịp thời, hỗ trợ và tạo nền tảng để Luật Đất đai 2024 phát huy hiệu quả, đồng thời, góp phần giúp doanh nghiệp và người dân tháo gỡ khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động. Tuy nhiên, hiệu quả thực thi của những quy định mới này vẫn cần phải có quá trình đánh giá kĩ lưỡng để kịp thời phát hiện, xử lý các hành vi lợi dụng chính sách để trục lợi hoặc sự bất bình đẳng trong cộng đồng nhà đầu tư hoặc người dân khi việc triển khai không đồng đều giữa các địa phương, từ đó giảm thiểu các tác động tiêu cực đối với nền kinh tế - xã hội.

Nghị quyết 254 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.