Ngày 05/02/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP (“Nghị định 12”) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2024 về giá đất (“Nghị định 44”). Theo quan điểm của ATA, Nghị định 12 cơ bản đã giải quyết được những vướng mắc trong xác định giá đất hiện nay. Ngoài ra, mặc dù Nghị định 12 là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 nhưng hoàn toàn phù hợp với Luật Đất đai 2024. Theo đó, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì sẽ không gặp những khó khăn do thay đổi luật áp dụng. Những nội dung đáng chú ý của Nghị định 12 được ATA tổng hợp, phân tích như sau:
I. Bổ sung, điều chỉnh một số vấn đề cơ bản về định giá đất
1. Cho phép định giá đất đối với toàn bộ khu đất
Nghị định 12 điều chỉnh cho phép định giá toàn bộ các thửa đất thuộc cùng một khu đất trong cùng một dự án có sử dụng đất thay vì chỉ được phép định giá đối với từng thửa đất riêng lẻ trong khu đất của một dự án như quy định tại Nghị định 44. Với sự điều chỉnh này, các chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ được hưởng lợi khi tiết kiệm được thời gian, công sức trong việc thực hiện định giá đất theo quy định.
2. Bổ sung khái niệm chuyển nhượng trên thị trường
Nghị định 44 không quy định cụ thể nội hàm khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”, trong khi đây là một khái niệm căn bản trong việc định giá đất nên đã dẫn đến một số hành vi gian lận. Nhằm khắc phục vấn đề trên, Nghị định 12 quy định cụ thể theo hướng định nghĩa thời điểm nào thì được xác định là một giao dịch quyền sử dụng đất được coi là chuyển nhượng trên thị trường, làm cơ sở để đảm bảo việc định giá đất khách quan và phù hợp nhất với giá thị trường.
Cụ thể hơn, Nghị định 12 quy định chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng.
3. Bổ sung quy định về nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất
Nghị định 12 cụ thể và bổ sung các quy định về thông tin được sử dụng để áp dụng phương pháp định hướng giá đất theo hướng phải là các thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu thập từ các nguồn đáng tin cậy như: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá; văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản; cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, v.v.
4. Kết hợp phương pháp chiết trừ với phương pháp so sánh
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Theo đó, để đảm bảo việc định giá đất không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố về tài sản trên đất (thông qua đó mà giá đất được xác định chính xác nhất), Nghị định 12 kết hợp phương pháp chiết trừ với phương pháp so sánh (nội hàm của phương pháp so sánh quy định loại trừ giá trị tài sản trên đất).
5. Quy định trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất ngay tại Nghị định
Trình tự và nội dung xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất của Nghị định 44 được hướng dẫn tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (“Thông tư 36”). Trong khi đó, Nghị định 12 quy định cụ thể về trình tự, nội dung xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất (mà không cần phải điều chỉnh quy định của Thông tư 36). Theo đó, Nghị định 12 nâng cao giá trị pháp lý của các quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất và đảm bảo tính thống nhất, tổng thể của các quy định (thay vì quy định chi tiết việc thực hiện tại các văn bản dưới nghị định, nội dung chi tiết việc thực hiện được ban hành đồng thời, đồng bộ ngay tại Nghị định).
II. Quy định cụ thể các điều kiện, trình tự áp dụng và thực hiện các phương pháp định giá đất
Trước đây, Nghị định 44 và Thông tư 36 chỉ quy định về điều kiện, trình tự áp dụng, thực hiện các phương pháp mà không quy định cụ thể các trường hợp nào sẽ được áp dụng phương pháp định giá đất nào. Do việc tính toán theo các phương pháp khác nhau sẽ dẫn đến các kết quả khác nhau, nên việc định giá đất theo Nghị định 44 và Thông tư 36 phát sinh nhiều vướng mắc trên thực tiễn. Để khắc phục tình trạng trên, Nghị định 12 quy định cụ thể các trường hợp cụ thể nào sẽ được áp dụng phương pháp định giá đất nào.
1. Phương pháp so sánh
Nghị định 12 quy định cụ thể số lượng thửa đất so sánh tối thiểu trên thị trường cần có là 03 thửa đất (các thửa đất này phải có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá). Trong khi đó Nghị định 44 không quy định cụ thể số lượng thửa đất so sánh tối thiểu. Đồng thời, căn cứ giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng được quy định chặt chẽ hơn theo hướng phải là giá đất trúng đấu giá mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; quy định này nhằm khắc phục vướng mắc thực tiễn khi có nhiều người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2. Phương pháp thu nhập
Nghị định 12 quy định theo hướng lãi suất tiền gửi tiết kiệm là cơ sở để tính toán theo phương pháp này phải là lãi suất bình quân các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá; thay vì chỉ căn cứ trên bình quân một năm của một ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Việc điều chỉnh này đảm bảo tính ổn định và công bằng trong việc xác định giá đất, tránh những ảnh hưởng từ yếu tố bất ổn kinh tế và sức mua tức thời.
Nghị định 12 quy định rõ phương pháp thu nhập được áp dụng đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá (Nghị định 44 quy định điều kiện duy nhất để áp dụng phương pháp này là thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất).
3. Phương pháp thặng dư
Về cơ bản, phương pháp này được Nghị định 12 quy định tương tự Nghị định 44. Tuy nhiên, Nghị định 12 xác định theo hướng cơ sở việc định giá đất theo phương pháp này là tính hiệu quả nhất của việc sử dụng đất nhằm đảm bảo giá đất được xác định ở mức tốt nhất. Trên tinh thần đó, việc xác định giá đất dựa vào tính hiệu quả nhất của việc sử dụng đất sẽ giúp nhà nước tối đa hóa, tối ưu hóa nguồn thu cho ngân sách nhà nước; theo hướng ngược lại, việc xác định giá đất theo hướng này sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của người sử dụng đất (do họ đã phải bỏ ra chi phí cao nhất để có quyền sử dụng đất hợp pháp thì họ sẽ phải nỗ lực trong việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất). Xét về bản chất, quy định này góp phần cân bằng và hài hòa lợi ích của nhà nước với doanh nghiệp.
Ngoài ra, Nghị định 12 cũng xác định rõ phương pháp này được áp dụng khi không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Để đảm bảo tính khách quan của hệ số điều chỉnh giá đất, Nghị định 12 quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành trên cơ sở so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Ngoài các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đã được quy định tại Nghị định 44 như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, sử dụng đất trong trường hợp người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án; Nghị định 12 bổ sung cụ thể các trường hợp sau đây được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh gồm:
- Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Phương áp hệ số điều chỉnh giá đất là một phương pháp tối ưu trong trường hợp không thể áp dụng được các phương pháp nêu trên, đây cũng là phương pháp nhanh chóng, giúp tiết kiệm thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho doanh nghiệp, cá nhân. Đồng thời với việc quy định theo hướng chặt chẽ hơn, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có thể phát huy được nhiều những thuận tiện, ưu điểm của phương pháp này nhưng vẫn đảm bảo được sự khách quan, chính xác.
III. Một số vấn đề khác có liên quan
1. Ghi nhận cơ chế phân cấp, phân quyền trong định giá đất
Ngày 06/05/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 73/NQ-CP cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được căn cứ quy định pháp luật và tình hình thực tế của địa phương để thực hiện ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong một số trường hợp cụ thể.
Đến nay, nhằm đảm bảo cơ chế phân cấp phân quyền, góp phần giảm tải công việc cho cơ quan quản lý cấp trên và cũng để đảm bảo giảm thủ tục hành chính, rút gọn thời gian thực hiện và góp phần hỗ trợ doanh nghiệp, cá nhân, Nghị định 12 chính thức thể chế hóa Nghị quyết 73/NQ-CP nêu trên theo hướng quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể.
2. Nâng cao trách nhiệm trong việc định giá đất
Nghị định 12 quy định cụ thể những vấn đề trách nhiệm của cá nhân khi tham gia định giá đất, cụ thể:
- Nghị định 44 không quy định cụ thể, mang tính ràng buộc trong việc thành lập hội đồng thẩm định giá đất để định giá đất cụ thể (Nghị định 44 chỉ quy định chung chung giá đất cụ thể được căn cứ vào kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường mà không nêu rõ chủ thể thực hiện) và trên thực tiễn, việc thành lập hội đồng thẩm định giá đất được các địa phương thực hiện trên cơ sở điều kiện thực tế của từng địa phương. Việc không có quy định cụ thể đã dẫn đến việc triển khai thực hiện gặp nhiều vướng mắc. Để khắc phục tình trạng trên, Nghị định 12 quy định để quyết định giá đất cụ thể thì phải căn cứ vào kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Đồng thời, Nghị định 12 cũng quy định rõ thành phần cơ cấu tổ chức, và nhiệm vụ, quyền hạn, trách nhiệm cụ thể của Hội đồng thẩm định giá đất và từng thành viên Hội đồng thẩm định giá đất.
- Đơn vị xác định giá đất (bao gồm tổ chức/đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể) chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất; về tính độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất; chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả tư vấn xác định giá đất.
Nghị định 12 có hiệu lực kể từ ngày 05/02/2024./.
Bình luận: