TẤT CẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ HOẶC TRONG KHU CHỨC NĂNG ĐẶC THÙ ĐỀU PHẢI LẬP QUY HOẠCH CHI TIẾT, BAO GỒM CẢ CÁC DỰ ÁN QUY MÔ NHỎ

Ngày 20/6/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP (“Nghị định 35") sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc về lĩnh vực xây dựng; Nghị định 35 bao gồm nhiều nội dung quan trọng, ảnh hưởng đến việc triển khai dự án đầu tư của các chủ đầu tư/doanh nghiệp, cụ thể như sau:

1. Tất cả dự án đầu tư xây dựng trong phạm vi phát triển đô thị hoặc dự án đầu tư các khu vực trong khu chức năng đặc thù đều phải lập quy hoạch chi tiết, bao gồm cả các dự án có quy mô nhỏ

So với quy định trước đây tại Nghị định 37/2010/NĐ-CP và Nghị định 44/2015/NĐ-CP, Nghị định 35 có nhiều điều chỉnh đối với vấn đề này, cụ thể như sau:

2. Quy định cụ thể về Chương trình phát triển đô thị

Chương trình phát triển đô thị là một trong những căn cứ để lập các dự án đầu tư phát triển đô thị theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP; tuy nhiên, Nghị định 11/2013/NĐ-CP không quy định cụ thể về khái niệm, các điều kiện phải đáp ứng, các nội dung cần thiết, trình tự và thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt của Chương trình phát triển đô thị. Theo đó, để hoàn thiện các vấn đề nêu trên, khoản 3 Điều 4 Nghị định 35 đã quy định cụ thể về các vấn đề này, làm cơ sở cho việc triển khai và quản lý các dự án đầu tư trong khu vực đô thị.

Theo đó, Chương trình phát triển đô thị phải được lập cho các cấp đô thị thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ và cả khu vực dự kiến hình thành đô thị mới với các nội dung, phương án phát triển cho giai đoạn 05 năm và 10 năm phù hợp với quy hoạch chung và các quy hoạch, chiến lược chuyên ngành, kỹ thuật.

3. Luật hoá tên gọi và cho phép UBND cấp tỉnh tự quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền

Nghị định 35 cho phép UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây nhà ở với các điều kiện như sau:

1. Việc tự xây dựng nhà ở của người dân phải theo quy hoạch chi tiết của Dự án đã được phê duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
2. Dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt.
3. Không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
4. Việc xác định khu vực được phân lô bán nền phải căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng, đô thị.

4. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội

Nghị định 35 quy định tại rõ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập và dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng phần quỹ đất 20% tổng diện tích đất ở thuộc phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Nghị định 35 có thay đổi đáng kể trong chính sách đối với phát triển nhà ở xã hội, đó là việc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (dự án không sử dụng nguồn vốn ngân sách hoặc tương tự) sẽ chỉ được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích được dùng để xây dựng nhà ở xã hội mà không bao gồm phần diện tích/quỹ đất để xây dựng công trình kinh doanh thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội như trước đây.

Tuy nhiên, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã có quyết định chủ trương đầu tư trong thời gian có hiệu lực thi hành của các nghị định cũ (Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP) đến trước ngày Nghị định 35 có hiệu lực thi hành mà đang áp dụng cơ chế ưu đãi theo các nghị định này thì tiếp tục thực hiện các cơ chế ưu đãi đang áp dụng;

5. Bổ sung loại chi phí được xác định là chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 35 quy định chi phí liên quan đến việc sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, tài nguyên nước, tài nguyên biển theo quy định của pháp luật (nếu có) cũng được xác định là chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và có thể được xem xét để khấu trừ vào tiền thuê đất (trong trường hợp chủ đầu tư tự ứng trước kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng) theo quy định pháp luật.

6. Hướng dẫn cụ thể đối với việc triển khai dự án theo giai đoạn, theo dự án thành phần

Điều 50 Luật xây dựng cho phép dự án được phân chia thành các dự án thành phần hoặc phân kỳ đầu tư để triển khai thực hiện; tuy nhiên, các vấn đề cụ thể khi triển khai đầu tư theo dự án thành phần hoặc theo giai đoạn (theo phân kỳ đầu tư) như lập hoặc phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi cho toàn bộ dự án hay từng dự án thành phần; báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án thành phần phải có những nội dung nào... chưa luật được Luật xây dựng và các Nghị định khác hướng dẫn cụ thể. Theo đó, Nghị định 35 hướng dẫn cụ thể, về những vấn đề trên như sau:

1. Nghị định 35 cho phép lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đối với từng dự án thành phần, từng giai đoạn thực hiện của dự án (đối với một hoặc một số công trình thuộc dự án) khi dự án có phân kỳ đầu tư nhưng phải bảo đảm phù hợp với quyết định chủ trương đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp;
2. Dự án đầu tư xây dựng được phân chia thành các dự án thành phần thì thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng được xác định theo nhóm của dự án thành phần và cấp của công trình thuộc dự án thành phần;

Với các quy định nêu trên, việc triển khai thực hiện dự án theo từng dự án thành phần hoặc giai đoạn (phân kỳ đầu tư) sẽ thuận lợi và có cơ sở pháp lý rõ ràng trong triển khai.

Nghị định 35 có hiệu lực kể từ ngày 20/06/2023.