Ngày 30/11/2022, Chính phủ đã ban hành Nghị định 99/2022/NĐ-CP ("Nghị định 99") về đăng ký biện pháp bảo đảm, thay thế Nghị định 102/2017/NĐ-CP điều chỉnh cùng nội dung. Nghị định 99 nêu ra nhiều nội dung mới (đã được ATA Legal Services cập nhật tại đây), trong đó, nổi bật là các nội dung liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư và tài sản hình thành trong tương lai nhằm phù hợp với các quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan. Cụ thể:
Bổ sung các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Đối với trường hợp đăng ký bắt buộc: Bổ sung trường hợp “Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án đầu tư khác có sử dụng đất đồng thời với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê”.
Nghị định 99 đưa ra các trường hợp đăng ký thế chấp tài sản thuộc dự án đầu tư gồm: (i) thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư mà không bao gồm quyền sử dụng đất; (ii) thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư mà chủ đầu tư không đồng thời là người sử dụng đất; hoặc (ii) thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư thực hiện trên đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm. Theo đó, các trường hợp này được thực hiện theo quy định về đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất tại Nghị định này.
Đối với trường hợp đăng ký theo yêu cầu: Bổ sung các trường hợp:
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, trừ trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định;
- Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất sang đăng ký thế chấp đối với nhà ở, thế chấp đối với tài sản khác gắn liền với đất;
Cụ thể hóa trường hợp đăng ký đối với biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Nghị định 99 bổ sung quy định về các trường hợp thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai, bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng, về kinh doanh bất động sản, pháp luật khác có liên quan đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng;
- Rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp.
Liên quan đến quy định này cũng như quy định về đăng ký thế chấp dự án đầu tư, Nghị định 99 làm rõ: Trường hợp tổ chức, cá nhân đăng ký thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc quyền sở hữu của mình mà trước đó tài sản này thuộc dự án đầu tư đã được chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp, thì tổ chức, cá nhân phải thực hiện giải chấp đối với tài sản đó và thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp theo quy định.
Bình luận: