Ngày 25/07/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 98/2024/NĐ-CP (“Nghị định 98”) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thay thế Nghị định 69/2021/NĐ-CP (“Nghị định 69”) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Dưới đây là một số điểm mới đáng chú ý của Nghị định 98:
1. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư kết hợp kinh doanh nhà ở và dịch vụ thương mại
Để thu hút đầu tư, Luật nhà ở và nay là Nghị định 98 quy định theo hướng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án tái định cư, kết hợp kinh doanh nhà ở và dịch vụ thương mại.
Theo đó, với việc có những hạng mục mới, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được coi như một dự án đầu tư bất động sản mới và buộc phải trải qua các bước lập báo cáo nghiên cứu khả thi, phê duyệt chủ trương đầu tư tương tự như các dự án bất động sản khác.
2. Việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thực hiện riêng cho từng dự án.
Khác với quy định cũ, Nghị định 98 quy định việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thực hiện riêng cho từng dự án. Kế hoạch được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng dựa trên cơ sở danh sách các nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo kết luận kiểm định, quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại và chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh.
Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho từng dự án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho ý kiến về nội dung kế hoạch này trước khi đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Có thể thấy, mỗi dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư đều có những rủi ro riêng biệt. Việc lập kế hoạch riêng cho từng dự án giúp nhận diện và quản lý các rủi ro này một cách chủ động, từ đó giảm thiểu các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện.
3. Mở rộng hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
So với quy định cũ, ngoài việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua tổ chức đấu thầu và thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư thì nay quy định mới đã mở rộng hình thức lựa chọn chủ đầu tư. Theo đó, cho phép lựa chọn chủ đầu tư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Nhà đầu tư thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định của Luật Nhà ở và nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thuộc tài sản công.
Trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng quy định tại khoản này có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước.
- Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các chủ sở hữu có trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc người thừa kế hợp pháp và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn. Trường hợp cử đại diện chủ sở hữu thỏa thuận thì phải có văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Việc mở rộng các hình thức lựa chọn chủ đầu tư cho dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho việc huy động nguồn lực, nâng cao chất lượng dự án, mà còn góp phần cải thiện điều kiện sống cho người dân và thúc đẩy sự phát triển bền vững của đô thị.
4. Quy định chi tiết các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
So với Nghị định 69, Nghị định 98 quy định chi tiết các trường hợp di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư như sau:
(1) Các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm:
- Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng;
- Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
(2) Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm:
- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;
- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
Những quy định này được đưa ra nhằm bảo vệ an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, đồng thời đảm bảo việc quản lý và cải tạo đô thị một cách hiệu quả và bền vững.
5. Ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom
Nghị định 98 đã bổ sung nội dung ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp quy gom. Cụ thể:
(1) Trường hợp địa điểm xây dựng lại nhà chung cư sau khi bố trí tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng mà vẫn còn diện tích để kinh doanh bảo đảm lợi nhuận định mức tối thiểu 10% và tối đa 15% tổng mức đầu tư của dự án do chủ đầu tư đề xuất theo quy định hoặc do cơ quan quản lý nhà ở lập theo quy định thì chủ đầu tư không được giao thêm phần diện tích đất của nhà chung cư còn lại thuộc diện quy gom.
(2) Trường hợp tại địa điểm xây dựng lại nhà chung cư sau khi bố trí tái định cư cho chủ sở hữu, người sử dụng mà còn diện tích để kinh doanh nhưng không đáp ứng lợi nhuận định mức tối thiểu hoặc không còn diện tích để kinh doanh thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được giao thêm phần diện tích đất của một hoặc một số trong các nhà chung cư thuộc diện quy gom để kinh doanh theo quy hoạch được duyệt, bảo đảm lợi nhuận định mức tối thiểu.
(3) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất và thực hiện miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích được giao cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.
(4) Trường hợp sau khi quyết toán dự án mà lợi nhuận vượt quá lợi nhuận định mức quy định thì chủ đầu tư phải nộp lại ngân sách nhà nước phần lợi nhuận vượt quá này; trường hợp khoản lợi nhuận phát sinh cao hơn quy định tại khoản này do điều chỉnh chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư chỉ thực hiện nộp thuế theo quy định đối với phần lợi nhuận vượt quá này.
Những ưu đãi này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy các dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, giúp nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân, phát triển đô thị và đảm bảo sự bền vững của các công trình nhà ở.
6. Quy định cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Nghị định 98 đã quy định cụ thể cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư:
(1) Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được bán theo giá kinh doanh thương mại mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi bán các căn hộ này và không phải thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với các căn hộ dưới đây:
- Căn hộ được xây dựng thêm để kinh doanh theo quy hoạch được duyệt ngoài các căn hộ phải dành để bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo phương án bồi thường, tái định cư;
- Căn hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư nhưng chủ sở hữu nhận bồi thường bằng tiền theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt;
- Căn hộ thuộc diện phải bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt nhưng chủ sở hữu không mua phần diện tích chênh lệch hoặc trường hợp chủ sở hữu đã được bố trí tái định cư sang địa điểm khác;
(2) Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được kinh doanh đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại và các công trình xây dựng khác (nếu có) trong phạm vi dự án được miễn tiền bồi thường về đất, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Cơ chế ưu đãi giúp thu hút các nhà đầu tư vào các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính và rủi ro cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ tham gia vào các dự án.
Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024 và thay thế Nghị định 69/2021/NĐ-CP ngày 15/07/2021.
Bình luận: