Ngày 30/07/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 (“Nghị định 102”) để thay thế cho Nghị định 43/2014/NĐ-CP (“Nghị định 43”). Về tổng quan, Nghị định 102 kế thừa các nguyên tắc cơ bản của Nghị định 43, quy định chi tiết những vấn đề mới và hướng dẫn chi tiết hơn những vấn đề cũ nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn, giúp tháo gỡ vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp nói chung, các chủ đầu tư dự án bất động sản nói riêng. Theo đó, những vấn đề chính, đáng chú ý nhất của Nghị định 102 như sau:
1. Một số quy định chung:
1.1. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp lý độc lập như một đơn vị sự nghiệp công lập
Nếu như trước đây, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉ là đơn vị hạch toán phụ thuộc của Văn phòng đăng ký đất đai và được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai; thì Nghị định 102 đã “nâng cấp” cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành cơ quan có tư cách pháp lý độc lập (có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản) như một đơn vị sự nghiệp công lập. Việc này nhằm hướng đến mục tiêu tăng cường phân cấp, phân quyền nhưng cũng đồng thời nâng cao năng lực trách nhiệm cho các cơ quan cấp dưới.
1.2. Quy hoạch sử dụng đất phải có tính tổng hợp và bảo đảm phù hợp thực tiễn tại địa phương
Nghị định 43 khi hướng dẫn về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chỉ chủ yếu tập trung vào các chỉ tiêu sử dụng đất phân theo từng loại đất và khu vực sử dụng đất. Trong khi đó, Nghị định 102 yêu cầu việc lập quy hoạch phải bổ sung một số nội dung quan trọng trong quy hoạch sử dụng đất, cụ thể:
- Phân tích, đánh giá các nguồn lực tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất của địa phương;
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất 10 năm trước, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước, tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất từ 20 đến 30 năm;
- Dự báo xu thế chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch;
- Giải pháp, nguồn lực thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
1.3. Kế hoạch sử dụng đất phải thể hiện đầy đủ các dự án, công trình dự kiến thực hiện trong năm tại địa phương
Nghị định 102 yêu cầu cụ thể hơn so với Nghị định 43 theo hướng yêu cầu kế hoạch sử dụng đất phải tập hợp nhu cầu sử dụng đất của các công trình, dự án bao gồm cả các công trình, dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư, phê duyệt dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội.
Bên cạnh đó, Nghị định 102 cũng quy định trường hợp dự án đầu tư, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất mà phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải đăng ký nhu cầu sử dụng đất gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã báo cáo Ủy ban nhân dân cấp huyện để tập hợp vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
1.4. Tăng cường việc phát triển quỹ đất thực hiện dự án nhà ở, khu đô thị
Trong bối cảnh nhu cầu “đất ở” ngày càng tăng nhưng nguồn quỹ đất ở ngày càng hạn chế, Nghị định 102 bổ sung quy định cho phép thực hiện Dự án tạo quỹ đất như một “công cụ” mới để phát triển quỹ đất ở cho người dân. Theo đó, Dự án tạo quỹ đất được triển khai theo hai hình thức:
- Dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở; và
- Dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư nông thôn; để bố trí tái định cư; dự án bố trí đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số.
Nguồn vốn thực hiện Dự án tạo quỹ đất được lấy từ nguồn vốn nhà nước ngoài đầu tư công hoặc vốn đầu tư công theo quy định pháp luật.
1.5. Cơ chế mới cho phép thuê đất trong ngắn hạn từ Nhà nước
Nghị định 102 cũng bổ sung cơ chế linh hoạt là cho phép thuê đất trong thời gian ngắn hạn. Theo đó, Nghị định 102 cho phép tổ chức phát triển quỹ đất được cho thuê diện tích đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có)(từ nguồn quỹ đất, tài sản gắn liền với đất do Nhà nước giao quản lý) với thời hạn cho thuê không quá 05 năm. Việc cho thuê đất trong trường hợp này sẽ phải tuân thủ một số quy định như sau:
- Việc cho thuê đất ngắn hạn trong trường hợp này không phải đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, không phải đáp ứng yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
- Tổ chức, cá nhân thuê đất trong trường hợp này không được xây dựng các công trình kiên cố và phải cam kết tự nguyện tháo dỡ công trình khi được thông báo của tổ chức phát triển quỹ đất về việc chấm dứt hợp đồng, không được bồi thường về đất, tài sản và chi phí đầu tư vào đấ
- Việc cho thuê phải lập thành hợp đồng và người được thuê đất không phải thực hiện việc đăng ký đất đai, không được cấp Giấy chứng nhận.
- Tổ chức, cá nhân thuê đất phải nộp khoản tiền đặt cọc đối với trách nhiệm tháo dỡ công trình.
Quy định này tạo ra khuôn khổ cho phép tận dụng/khai thác quỹ đất chưa sử dụng trong thời gian ngắn hạn, góp phần tạo ra một khoản thu cho ngân sách nhà nước và cơ hội tiếp cận đất đai cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
1.6. Quy định cụ thể về điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Trước đây, Nghị định 43 và các nghị định sửa đổi, bổ sung không quy định cụ thể và chi tiết về vấn đề điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; điều này đã dẫn đến một số khó khăn cho tổ chức, cá nhân khi phát sinh nhu cầu điều chỉnh các quyết định nêu trên. Nghị định 102 quy định rõ ràng hơn theo hướng khi có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có nội dung làm thay đổi căn cứ quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân được thực hiện việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai, căn cứ của quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư.
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và quyết định đầu tư hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.
2. Những quy định riêng liên quan đến các dự án bất động sản
2.1. Đất ở tại đô thị được xác định theo tính chất của khu vực
Nghị định 102 hướng dẫn chi tiết hơn Nghị định 43 về cách xác định các loại đất, trong đó vấn đề quan tâm nhất là xác định đất ở. Theo đó, Nghị định 102 xác định đất ở tại đô thị theo tính chất của khu đất (thay vì vị trí của khu đất như trước đây), cụ thể là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn. Với cách xác định mới này, nghĩa vụ tài chính về đất đai của các chủ đầu tư có phần “tăng thêm”, do vậy, các chủ đầu tư cần cân nhắc thận trọng hơn trước khi thực hiện các dự án khu đô thị tại đơn vị hành chính xã.
2.2. Hướng dẫn cụ thể việc xác định thời hạn gia hạn 24 tháng đưa đất vào sử dụng
Theo đó, ngoài các nội dung được kế thừa từ các quy định trước đây, Nghị định 102 quy định bổ sung hướng dẫn trong một số trường hợp cụ thể như sau:
- Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được tính từ ngày bắt đầu của tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.
- Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn.
- Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết định gia hạn.
2.3. Hướng dẫn việc giao đất, cho thuê đất trong trường hợp đất đưa ra đấu giá 02 lần không thành do không có người tham gia đấu giá
Theo đó, trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 02 lần không thành do không có người tham gia đấu giá thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải đăng, niêm yết công khai thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để nhà đầu tư đề xuất dự án đầu tư trong 30 ngày. Hết thời hạn trên mà có nhà đầu tư đề xuất dự án thì UBND quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đề xuất dự án đầu tư thì phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, có hiệu lực trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày đấu giá không thành; trường hợp quá 12 tháng nhưng chưa giao đất, cho thuê đất thì phải xác định lại giá khởi điểm và tổ chức đấu giá lại theo quy định.
2.4. Hướng dẫn cụ thể việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội
Nghị định 102 hướng dẫn cụ thể việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội gồm một số nội dung trọng yếu như sau:
- Cơ quan có thẩm quyền phải thẩm định những vấn đề về: Điều kiện sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng; Điều kiện không vi phạm pháp luật về đất đai; Thuộc trường hợp được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án…trước khi quyết định chấp thuận hay không chấp thuận cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội.
- Thời hạn để chủ đầu tư phải hoàn thành việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng không bị giới hạn trong phạm vi 36 tháng như trước đây.
- Theo đó, thời hạn này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định trên cơ sở kết quả thẩm định. Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận mà nhà đầu tư chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được xem xét gia hạn thêm 01 lần không quá thời gian phải hoàn thành việc thỏa thuận trong văn bản chấp thuận nếu nhà đầu tư có nhu cầu.
- Trường hợp đã hết thời hạn gia hạn mà chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh phạm vi dự án phù hợp với diện tích đã hoàn thành việc thỏa thuận với người sử dụng đất và dự án đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép thực hiện dự án.
c. Khuyến khích việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án
- Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì nhà đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất. Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất theo quy định.
- Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
2.5. Quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư với đất xây dựng khu chung cư, đất kết hợp đa mục đích
a. Đối với đất khu chung cư
- Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư; theo đó, Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích căn hộ, diện tích đất sử dụng chung quy định như trên theo thời hạn ổn định lâu dài.
b. Đối với đất kết hợp đa mục đích
Việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Sử dụng đất vào mục đích kết hợp không thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất;
- Diện tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích;
- Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ;
Bên cạnh đó, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải được lập thành phương án và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án.
2.6. Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày chấm dứt dự án đầu tư
Theo đó, đối với trường hợp thu hồi đất do chấm dứt dự án đầu tư, Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động; trong thời hạn 24 tháng này, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật. Sau khi việc bán tài sản, chuyển quyền sử dụng đất đã được thực hiện, người mua tài sản gắn liền với đất, nhận quyền sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc đề xuất thực hiện dự án đầu tư mới theo quy định của pháp luật.
Nghị định 102 có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024./.
Bình luận: