Chính phủ vừa qua đã ban hành Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (“Nghị định 96”). Nghị định 96 quy định một số nội dung đáng chú ý như sau:
1. Hướng dẫn chi tiết các loại thông tin liên quan đến Dự án bất động sản phải công khai trước khi thực hiện giao dịch
Điều 6 Nghị định 96 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ 18 mục thông tin liên quan đến dự án, trong đó:
- Thông tin về dự án bất động sản: Công khai thông tin về Quyết định chủ trương đầu tư; quyết định giao đất, cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thông tin về quy hoạch chi tiết;
- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Công khai thông tin về loại bất động sản, thiết kế cơ sở, giấy tờ về quyền sử dụng đất, văn bản bảo lãnh, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai...;
- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn;
- Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản…
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật trong thời hạn 5 ngày khi có sự thay đổi.
2. Quy định tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nghị định 96, Điều 5 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo một số điều kiện đối với tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp như sau:
- Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;
- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;
- Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Theo đó, vốn chủ sở hữu được xác định dựa trên:
- Báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán trong năm hoặc kết quả báo cáo tài chính hoặc kết quả báo cáo đối với khoản mục vốn chủ sở hữu đã được kiểm toán của năm liền trước;
- Vốn điều lệ (trong trường hợp doanh nghiệp thành lập và hoạt động chưa đủ 12 tháng).
3. Ban hành các mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản và yêu cầu việc không được sửa đổi nội dung có trong các hợp đồng mẫu
- Nghị định 96 ban hành 11 mẫu hợp đồng sử dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản như hợp đồng mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở, thuê công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án…
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu phải tuân thủ nguyên tắc:
- Tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo mẫu tại các Phụ lục của Nghị định, trừ những nội dung tronghợp đồng mẫu cho phép việc bổ sung nội dung (việc bổ sung nội dung trong trường hợp này không được làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu);
- Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản sau khi đã công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định;
- Tuân thủ hoạt động kiểm tra việc sử dụng, xác lập, ký kết thực hiện hợp đồng mẫu;
- Công khai nội dung sửa đổi, bổ sung của hợp đồng kinh doanh bất động sản (nếu có);
- Chịu xử phạt và bồi thường thiệt hại phát sinh nếu hợp đồng ký kết với khách hàng có nội dung không đúng với nội dung hợp đồng mẫu.
4. Phải thành lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản trừ trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ hoặc dưới quy mô nhỏ
Điều 7 Nghị định 96 quy định tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; giao dịch không nhằm mục đích kinh doanh và dưới mức quy mô nhỏ như sau:
(i) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các yêu cầu:
- Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;
- Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
(ii) Tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ gồm:
- Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;
- Tổ chức thực hiện giao dịch không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
5. Một số quy định chuyển tiếp
- Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không áp dụng đối với dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án bất động sản đã phát sinh trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;
- Quy định về về yêu cầu xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ - “không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm” - Không áp dụng đối với cá nhân, tổ chức đã ký hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả bất động sản hình thành trong tương lai tại các dự án bất động sản trước thời điểm Nghị định 96 có hiệu lực thi hành.
Nghị định 96/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024./.
Bình luận: