Trong bối cảnh thị trường bất động sản, nhà ở có nhiều biến động, nhu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng tăng, đặc biệt trong bối cảnh Luât Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và sắp có hiệu lực, ngày 25/10/2024, Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư số 49/2024/TT-NHNN (“Thông tư 49”), sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng (“Thông tư 11”), trong đó có một số nội dung đáng chú ý như sau:
1. Chi nhánh của ngân hàng nước ngoài được phép bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
Trước đây, tại Điều 13 Thông tư 11 chỉ cho phép các Ngân hàng thương mại được phép thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đủ hai điều kiện sau:
- Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
- Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông tin về các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được đăng tải lên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.
Tuy nhiên, Thông tư 49 đã bãi bỏ các điều kiện này và thay vào đó thông tư đã sửa đổi theo hướng mở rộng cho phép cả ngân hàng thương mại và chi nhánh của ngân hàng nước ngoài cũng được phép thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Việc đăng tải thông tin về các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cũng được bãi bỏ.
2. Điều chỉnh quy trình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Thông tư 49 đã sửa đổi quy trình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và việc thực hiện bảo lãnh sẽ được tiến hành theo các bước sau:
- Bên bảo lãnh và chủ đầu tư ký thỏa thuận cấp bảo lãnh theo quy định;
- Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, bên bảo lãnh phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư để chủ đầu tư gửi bản sao cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
- Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho bên bảo lãnh để đề nghị bên bảo lãnh phát hành thư bảo lãnh cho bên mua;
- Bên bảo lãnh căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua.
Như vậy, theo quy định mới, quy trình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có một số điểm mới. Thông tư 49 đã bổ sung thêm nội dung bên bảo lãnh cần phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư sau khi ký thỏa thuận cấp bảo lãnh và chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết thư bảo lãnh cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thay vì việc quy định trách nhiệm của ngân hàng gửi thư bảo lãnh cho từng bên mua theo Thông tư 11, thông tư 49 đã chuyển giao hoàn toàn nghĩa vụ bàn giao thư bảo lãnh cho Chủ đầu tư.
Thông tư 49 có hiệu lực kể từ ngày 10/12/2024./.
Bình luận: