NHỮNG QUY ĐỊNH CHẶT CHẼ TRONG QUY TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

HỆ THỐNG CHUYÊN ĐỀ:

PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐIỂM KHÁC BIỆT VỀ TỪNG VẤN ĐỀ CỤ THỂ GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

CHUYÊN ĐỀ 3: NHỮNG QUY ĐỊNH CHẶT CHẼ TRONG QUY TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Giá đất liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước; nên nếu nhìn nhận tổng quan, cả Nhà nước và người sử dụng đất đều cần một mức giá đất “hợp lý”. Nhà nước cần một mức giá đất “hợp lý” để đảm bảo nguồn thu của ngân sách nhà nước, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực; còn người sử dụng đất cần một mức giá đất “hợp lý” để không vượt quá năng lực tài chính của mình, qua đó có thể yên tâm hoạt động, kinh doanh.

Theo đó, giá đất là một trong những vấn đề rất được quan tâm khi các nhà làm luật xây dựng Luật Đất đai năm 2024. Những nội dung liên quan đến vấn đề giá đất đã có những điều chỉnh căn bản, khắc phục những vấn đề vướng mắc, hạn chế tại Luật Đất đai 2013. Để giúp quý vị có thể hiểu rõ và áp dụng được các quy định của Luật Đất đai 2024 vào thực tiễn công việc và cuộc sống, tại chuyên đề này, ATA sẽ tiếp tục phân tích những quy định trọng yếu tại Luật Đất đai năm 2024 điều chỉnh vấn đề giá đất, bao gồm: thời điểm xác định; nguyên tắc, căn cứ và phương pháp xác định; Bảng giá đất và Giá đất cụ thể. Những phân tích, đánh giá của ATA tại chuyên đề này sẽ có thêm phần dự liệu về những nội dung tại dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 về giá đất (“Dự thảo Nghị định Giá đất”) mới nhất.

1. Thời điểm định giá đất

1.1. Việc xác định giá đất phải đồng thời với việc tính tiền sử dụng đất/ tiền thuê đất

Về bản chất, định giá đất và xác định tiền sử dụng đất/tiền thuê đất là nghĩa vụ và trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giao/cho thuê đất. Tuy nhiên, Điều 108 Luật Đất đai 2013 chỉ quy định về thời điểm tính tiền sử dụng đất mà không quy định về thời điểm định giá đất nên trên thực tiễn, có nhiều trường hợp cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định giao đất/cho thuê đất rồi nhưng chưa định giá đất và không đủ cơ sở để xác định tiền sử dụng đất/tiền thuê đất, khiến người sử dụng đất phải chờ đợi rất lâu chỉ để thực hiện “nghĩa vụ nộp tiền” trước khi có thể tiến hành các thủ tục pháp lý hoặc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định.

Vì vậy, Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh theo hướng quy định về nguyên tắc việc tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất được thực hiện đồng thời với việc xác định giá đất tại cùng một thời điểm.

1.2. Thời điểm định giá đất trùng với thời điểm giao đất/ cho thuê đất

Cụ thể hơn, Luật Đất đai 2024 xác định các thời điểm định giá đất và thời điểm tính tiền sử dụng đất/tiền thuê đất như sau:

Như vậy, Luật Đất đai 2024 quy định rõ thời điểm xác định giá đất gắn liền với thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành các văn bản ghi nhận các sự kiện giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất hoặc các sự kiện điều chỉnh dẫn đến thay đổi các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Điều này sẽ giúp giảm thiểu việc kéo dài thời gian định giá đất ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư như hiện này.

2. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

2.1. Nguyên tắc, căn cứ của việc định giá đất

Luật Đất đai 2013 chỉ quy định về nguyên tắc định giá đất mà không quy định về căn cứ định giá đất, hơn nữa, nguyên tắc định giá đất theo Luật Đất đai 2013 tập trung làm rõ nội hàm của các phương pháp định giá đất mà không làm rõ nguyên tắc khi áp dụng, thực hiện phương pháp định giá đất. Luật Đất đai 2024 quy định các vấn đề trên theo hướng:

a) Điều chỉnh nguyên tắc định giá đất: tập trung làm rõ bản chất của việc định giá đất gồm theo nguyên tắc thị trường; đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đảm bảo tính độc lập giữa các bên tham gia định giá đất (tổ chức tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định, người có thẩm quyền quyết định giá đất) và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

b) Quy định cụ thể các căn cứ định giá đất: trong đó xác định rõ, việc định giá đất phải căn cứ vào thông tin đầu vào để định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Theo đó, các quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Luật Đất đai 2024 không nằm ngoài mục đích đảm bảo việc định giá đất “sát” nhất với giá thị trường, đảm bảo tính khách quan của quá trình định giá đất.

2.2. Phương pháp định giá đất

Luật Đất đai 2024 quy định bốn phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 05/02/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để cập nhật, thể chế hóa ngay một số quy định của Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, điều kiện, trình tự, nội dung của các phương pháp định giá đất. ATA đã có bài viết nghiên cứu, phân tích, cập nhật những quy định mới của Nghị định 12/2024/NĐ-CP so với các quy định của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Đánh giá về tổng quan, các quy định của Dự thảo Nghị định Giá đất kế thừa và tiếp tục quy định các nội dung vấn đề đã được quy định của Nghị định 12/2024/NĐ-CP về trình tự và nội dung thực hiện của các phương pháp định giá đất. Điều này là phù hợp, để đảm bảo tính ổn định của các quy định pháp luật, tránh việc thay đổi các quy định hướng dẫn có thể gây bất lợi cho hoạt động của các cơ quan nhà nước, người sử dụng đất trong quá trình triển khai thực hiện quy định. Để hiểu rõ hơn về nội dung của các phương pháp định giá đất, quý khách hàng có thể tham khảo nội dung đã được ATA tại đây.

3. Bảng giá đất

3.1. Vai trò của Bảng giá đất

Luật Đất đai 2024 chính thức bỏ quy định về khung giá đất; đây có thể xem là sự “cởi trói” cho “giá đất”. Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất và bảng giá đất được ban hành, áp dụng trong 05 năm, đồng thời, bảng giá đất “buộc” phải trong giới hạn của của khung giá đất. Điều này khiến cho giá đất không thể phản ánh được chính xác giá trị của thị trường, không phù hợp với đặc tính biến động của thị trường; dẫn đến nhiều hệ quả mang tính “dây chuyền” như giá đất để bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất không phản ánh đúng thị trường - quyền lợi của người có đất bị thu hồi không được bảo đảm,  hoặc không “tính đúng, tính đủ” được giá đất để thu ngân sách.

Những bất cập của Luật Đất đai 2013 đã được Luật Đất đai 2024 tháo gỡ bằng việc chỉ quy định về Bảng giá đất với cơ chế ban hành hàng năm và cho phép điều chỉnh trong năm tuỳ theo những biến động của thị trường.

3.2. Mở rộng phạm vi áp dụng của bảng giá đất

Luật Đất đai 2013 quy định áp dụng bảng giá đất để áp dụng cho các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
• Tính thuế sử dụng đất;
• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Luật Đất đai 2024 mở rộng hơn đối với các trường hợp sau:

• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân. Điều này được hiểu là với trường hợp “người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất” quy định tại Luật Đất đai 2013, giá đất dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất sẽ được áp dụng theo đúng giá đất tại thời điểm giao/cho thuê đất trả tiền thuê một lần;
• Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
• Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

3.3. Nội dung Bảng giá đất được xây dựng chi tiết đến từng thửa đất

Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP chỉ quy định mang tính nguyên tắc là Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 và Dự thảo Nghị định Giá đất quy định việc xây dựng Bảng giá đất phải chi tiết đến vị trí đất và đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

a) Đối với Bảng giá đất theo vị trí đất

Dự thảo Nghị định Giá đất quy định chi tiết tiêu chí xác định vị trí đất gồm:

• Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vị trí đất được xác định căn cứ vào: Năng suất, sản lượng cây trồng vật nuôi; điều kiện kết cấu hạ tầng; các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách từ nơi cư trú của người sử dụng đất đến nơi sản xuất; khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm; đặc điểm sử dụng đất.
• Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố và căn cứ vào: Điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực.

Mức giá đất của Bảng giá đất theo vị trí được xác định bằng bình quân số học mức giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất; đối với các vị trí đất không có thông tin về giá đất thị trường thì căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất đã được xác định, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.

b) Đối với Bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn

Hai tiêu chí quan trọng để xây dựng Bảng giá đất theo trường hợp này là vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

* Tiêu chí xác định vùng giá trị được quy định như sau:

• Đối với nhóm đất nông nghiệp: Vùng giá trị được xác định căn cứ vào: Năng suất, sản lượng cây trồng vật nuôi; điều kiện kết cấu hạ tầng; các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách từ nơi cư trú của người sử dụng đất đến nơi sản xuất; khoảng cách từ nơi sản xuất đến thị trường tiêu thụ tập trung sản phẩm; đặc điểm sử dụng đất.
• Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Vùng giá trị được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố, đoạn phố và căn cứ vào: Điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại.

* Tiêu chí lựa chọn thửa đất chuẩn được phân tích và lựa chọn riêng cho từng địa bàn thực hiện dự án bảo đảm tính đại diện cho vùng giá trị, mức độ ổn định của thửa đất; cụ thể gồm: Phân tích, đánh giá các đặc tính về quy mô diện tích, hình thể, kích thước cho các thửa đất trong từng vùng giá trị; và Lựa chọn thửa đất chuẩn đại diện cho từng loại đất theo từng vùng giá trị trên cơ sở các đặc tính về quy mô diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa đất trong khu vực.

Việc xây dựng Bảng giá đất trên cơ sở tính toán giá của thửa đất cụ thể. Theo đó, căn cứ đặc tính của thửa đất và giá của thửa đất chuẩn, áp dụng tỷ lệ trong bảng tỷ lệ so sánh giá đất để tính giá của từng thửa đất cụ thể cho từng loại đất trong từng nhóm đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Như vậy, Luật Đất đai 2024 nâng cao vai trò của Bảng giá đất, trở thành một căn cứ, cơ sở pháp lý quan trọng để xác định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Từ vai trò quan trọng như trên, Luật Đất đai 2024 siết chặt việc ban hành Bảng giá đất theo hướng Bảng giá đất phải chi tiết nhất có thể đến từng vị trí, từng thửa đất; đảm bảo các khu vực có vị trí tương đồng phải được định giá tương tự; và quan trọng hơn: mức giá đất theo Bảng giá đất phải đảm bảo gần với giá thị trường nhất, đồng thời, cũng phải đảm bảo tính linh hoạt, phản ánh đúng, kịp thời những diễn biến của thị trường.

4. Giá đất cụ thể

Nếu như Bảng giá đất quy định giá đất áp dụng cho nhiều đối tượng, trong một phạm vi địa lý xác định hoặc với những mảnh, thửa có đặc tính chung nhất định, thì Giá đất cụ thể xác định giá đất cho một đối tượng chủ thể duy nhất, trong phạm vi dự án đầu tư hoặc thửa đất do chủ thể đó là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2013 cho thấy, chủ đầu tư các dự án đầu tư có sử dụng đất là chủ thể chủ yếu phải xác định nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo phương thức xác định Giá đất cụ thể.

Giá đất cụ thể liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của từng đối tượng chủ thể cụ thể với Nhà nước, vì vậy, Luật Đất đai 2024 đã quy định điều chỉnh theo hướng khắc phục những bất cập của Luật Đất đai 2013, hướng đến việc bảo đảm Giá đất cụ thể mang tính khách quan, gần với giá thị trường và có sự cân bằng quyền lợi giữa người sử dụng đất và nhà nước.

4.1. Điều chỉnh các trường hợp phải áp dụng Giá đất cụ thể theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn và nhu cầu của người sử dụng đất

(i) Luật Đất đai 2024 bãi bỏ trường hợp áp dụng Giá đất cụ thể là Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, các trường hợp này như đã trình bày ở trên sẽ thuộc trường hợp áp dụng Bảng giá đất.

Trên thực tiễn, với quy định trên, các giao dịch của hộ gia đình, cá nhân cần xác định Giá đất cụ thể phát sinh rất nhiều. Trong khi đó, quy trình xác định Giá đất cụ thể thường tốn nhiều thời gian nên việc áp dụng Giá đất cụ thể gây tốn kém thời gian, công sức, vật chất cả cho các cơ quan nhà nước và hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, việc Luật Đất đai 2024 quy định không áp dụng giá đất cụ thể mà đổi thành áp dụng Bảng giá đất cho trường hợp này là rất phù hợp, đặc biệt khi Bảng giá đất được quy định xây dựng theo hướng chi tiết, chặt chẽ và sát với biến động của thị trường như đã trình bày ở trên.

(ii) Luật Đất đai 2024 làm rõ trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án sẽ được áp dụng Giá đất cụ thể: Giá đất cụ thể được áp dụng để “Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất”.

Trước đây, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định trường hợp áp dụng Giá đất cụ thể là tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Việc Luật ghi nhận rõ ràng các trường hợp áp dụng Giá đất cụ thể sẽ tạo thuận lợi, bảo đảm cơ sở pháp lý cho các cơ quan, doanh nghiệp trong quá trình áp dụng vào hoạt động của các dự án.

Luật Đất đai 2024 quy định Giá đất cụ thể chỉ được xác định để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá đất. Trường hợp tính tiền thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sẽ được xác định theo Bảng giá đất. Đây là quy định hoàn toàn mới so với Luật 2013. Trước đây, mọi trường hợp thuê đất của Nhà nước không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (gồm thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) đều phải xác định Giá đất cụ thể. Giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được xác định cho giai đoạn 05 năm một lần; chính vì vậy, cứ 05 năm một lần, người sử dụng đất lại phải thực hiện thủ tục xác định lại Giá đất cụ thể. Điều này gây tốn thời gian, công sức cho cả phía cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cũng không thể phản ánh đúng mức giá thị trường. Việc xác định tiền thuê đất thu tiền hàng năm theo bảng giá đất với cơ chế ban hành hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm trở nên phù hợp hơn, đồng thời, giảm phiền hà cho doanh nghiệp hơn.

(iii) Ngoài ra, các vấn đề về xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất đã được các văn bản dưới luật, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định phải áp dụng theo quy trình định Giá đất cụ thể. Luật Đất đai 2024 chính thức ghi nhận hai vấn đề trên sẽ áp dụng quy trình định Giá đất cụ thể, và quy định trên sẽ đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả của các văn bản pháp luật.

4.2. Điều chỉnh, quy định chi tiết quy trình xác định Giá đất cụ thể

a) Phân cấp cho cấp huyện thực hiện xác định Giá đất cụ thể và nhấn mạnh vai trò, trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân khi quyết định Giá đất cụ thể

Quy trình xác định Giá đất cụ thể là quy trình kéo dài, cần nhiều thời gian, công sức của các cơ quan nhà nước, tổ chức tư vấn, đơn vị, cá nhân có liên quan và người sử dụng đất; trong khi đó, đối tượng chủ thể áp dụng có phần đa dạng (không phải trường hợp nào phải xác định Giá đất cụ thể cũng đều là các dự án đầu tư có quy mô lớn, vốn đầu tư nhiều, chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt….). Vì vậy, để tiết kiệm thời gian, công sức của các chủ thể liên quan đến việc định Giá đất cụ thể, thay vì tập trung toàn bộ tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Luật Đất đai 2024 quy định phân cấp định Giá đất cụ thể được trao về cho cả cơ quan cấp huyện theo nguyên tắc: Ủy ban nhân dân cấp nào có thẩm quyền quản lý đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp đó quyết định Giá đất cụ thể. Quy định này là hợp lý về nguyên tắc (khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý thì sẽ quản lý mọi vấn đề có liên quan, việc “phân chia” thẩm quyền có thể dẫn đến việc “đùn đẩy” trách nhiệm).

Thẩm quyền phê duyệt Giá đất cụ thể được xác định rõ thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân thay vì Uỷ ban nhân dân như trước đây. Quy định này nhằm nâng cao trách nhiệm của người đứng đầu cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương trong vấn đề giá đất. Trên thực tiễn, việc định Giá đất cụ thể có nhiều bất cập, trong đó hiện tượng Giá đất cụ thể thấp hơn giá thị trường, gây thất thoát ngân sách nhà nước là có phát sinh; tuy nhiên, việc xác định trách nhiệm và xử lý là khó do vấn đề này lại do Ủy ban nhân dân - một cơ quan có tính chất tập thể quyết định. Chính vì vậy, việc xác định trách nhiệm cụ thể của các cá nhân có thẩm quyền sẽ góp phần nâng cao trách nhiệm của người đứng đầu, từ đó thúc đẩy tính hiệu quả và rút ngắn thời gian của quá trình xem xét, phê duyệt Giá đất cụ thể.

b) Quy định chi tiết quy trình xác định Giá đất cụ thể

Việc xác định Giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Dự thảo Nghị định Giá đất về cơ bản kế thừa, giữ nguyên các quy định đã được quy định của Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Việc này là phù hợp để đảm bảo tính kế thừa, ổn định của các quy định pháp luật, tránh việc điều chỉnh các quy định pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động của cơ quan nhà nước và quyền lợi của người sử dụng đất.

ĐÁNH GIÁ CHUNG NHỮNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Với việc quy định quản lý giá đất theo hướng vừa linh hoạt, vừa chặt chẽ, đưa giá đất dần tiệm cận với giá thị trường, chúng tôi đánh giá rằng, những điểm mới của Luật Đất đai có thể tạo ra những biến chuyển theo hướng có lợi hơn cho thị trường bất động sản. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, giảm thiểu tình trạng “mua bán đất hai giá”

Quy định mới loại bỏ khung giá đất để thiết lập bảng giá đất sát với thị trường và yêu cầu điều chỉnh bảng giá đất thường xuyên tại Luật Đất đai 2024 như trên, theo đánh giá của chúng tôi, các quy định này mặc dù không ngăn chặn được tình trạng kê khai giá thấp khi giao dịch đất đai, song cũng đã thể hiện được nỗ lực của Nhà nước trong việc đưa bảng giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường, giúp hạn chế đến mức thấp nhất chênh lệch giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kê khai và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, góp phần giảm thiểu đáng kể tình trạng thất thoát ngân sách Nhà nước. 

Thứ hai, hạn chế tình trạng “đầu cơ” bất động sản

Khi bảng giá đất sát với thị trường có thể khiến cho nhiều khoản thuế và lệ phí về quản lý đất đai phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tăng lên. Quy định này được kỳ vọng giúp hạn chế tình trạng “đầu cơ” để “thổi giá” bất động sản xuất phát từ việc làm giảm hiệu quả kinh tế từ việc đầu cơ bất động sản mang lại, từ đó góp phần làm ổn định thị trường bất động sản, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở với giá cả hợp lý hơn cho những người có nhu cầu.

Thứ ba, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư

Hiện nay, một trong những vấn đề vướng mắc lớn nhất ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng và thực tế thì những vướng mắc trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng lại phần nhiều đến từ mức giá bồi thường không bảo đảm quyền lợi cho người được bồi thường. Luật Đất đai 2024 đưa ra cơ chế xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ giúp giá đất thỏa đáng hơn, người được bồi thường sẽ dễ dàng chấp thuận việc giao đất, giảm khiếu nại kéo dài, từ đó giúp tiến độ triển khai dự án được đẩy nhanh hơn.

Ở chiều ngược lại, quy định này cũng đặt ra thêm thách thức và gánh nặng cho các chủ đầu tư khi có thể làm tăng đáng kể chi phí đầu vào về bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án, đòi hỏi chủ đầu tư phải xây dựng được phương án đầu tư, kinh doanh hiệu quả và có đủ tiềm lực về tài chính để theo đuổi dự án. Tuy nhiên, nhìn vào bức tranh chung, quy định này sẽ loại bỏ được những doanh nghiệp, chủ đầu tư bất động sản yếu kém trên thị trường.

Bên cạnh những mặt tích cực, Luật Đất đai 2024 và Dự thảo Nghị định Giá đất còn có một số vấn đề chưa quy định rõ ràng, đầy đủ, gây bất lợi cho doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án như:

+ Về tổng chi phí đầu tư dự án, các nhà làm luật chưa đề cập, tính toán tới một số khoản chi phí có thể coi là hợp lý mà nhà đầu tư đã phải trả trong giai đoạn đầu thực hiện dự án để có đất thực hiện dự án như: tiền sử dụng đất và lãi suất vay vốn;

+ Về lợi nhuận của dự án, quy định chỉ tính lợi nhuận trên chi phí phát triển đất mà không tính trên tổng chi phí phát triển dự án là bất lợi cho nhà đầu tư;

+ Luật chưa có các quy định, hướng dẫn rõ ràng về căn cứ, cơ sở để đề xuất hoặc thực hiện điều chỉnh giá đất khi thị trường có biến động, đặc biệt là trong những tình huống thị trường trầm lắng không có giao dịch trong 1 thời gian dài hoặc khi thị trường có dấu hiệu sốt ảo…

KẾT LUẬN

Với những quy định mới nêu trên, chúng tôi cho rằng Luật Đất đai 2024 đã xây dựng cơ sở pháp lý khá chặt chẽ và bảo đảm cho công tác xác định giá đất với mục tiêu đưa giá đất do Nhà nước xác định dần tiệm cận với giá thị trường và khắc phục được phần nhiều những tồn tại, vướng mắc trong quy trình, thủ tục, thẩm quyền xác định giá đất suốt thời gian qua. Tuy nhiên, với thực tế là giao dịch bất động sản trên thị trường đều tồn tại cơ chế 2 giá (cụ thể, trừ những hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản dự án thì những hợp đồng, giao dịch mua bán đất của hộ gia đình, cá nhân được công khai và sử dụng làm căn cứ để tính thuế hầu hết đều không phản ánh đúng giá trị thực tế), cơ sở dữ liệu về giá đất trong thời gian ngắn sẽ chưa thể cập nhật được “giá thực”. Theo đó, kể cả sau khi Luật phát sinh hiệu lực, chắc chắn sẽ cần thêm thời gian để tích luỹ thêm thông tin, số liệu vào cơ sở dữ liệu, đồng thời cần có quy định rõ ràng hơn về cách thức xác định để bảo đảm các nguồn thông tin, số liệu là chính xác và phù hợp.