Ngày 31/07/2024, Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 (“Thông tư 05”), theo đó, nội dung trọng tâm của Thông tư 05 là ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (“Quy Chế Quản Lý”) mới để thay thế Quy Chế Quản Lý được ban hành theo Thông tư 02/2016/TT-BXD (“Thông tư 02”). Theo đánh giá của chúng tôi, các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư tại Thông tư 05 đã tạo ra những cơ chế linh hoạt và bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người sở hữu/sử dụng nhà chung cư.
1. Quy Chế Quản Lý khắc phục một số vướng mắc trên thực tiễn trong hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư
1.1. Tháo gỡ khó khăn cho việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu
Trước những vướng mắc trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu trên thực tiễn làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư, Thông tư 05 đã điều chỉnh và bổ sung một số quy định để đảm bảo Hội nghị nhà chung cư lần đầu có thể diễn ra:
- Giảm điều kiện về tỷ lệ đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham gia để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu từ 75% xuống còn 50%.
- Trường hợp không đủ số người tham dự thì có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu (mà không cần phải triệu tập tổ chức lần thứ hai như trước đây). Đồng thời, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì không cần đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ số người tham dự.
1.2. Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị trong công ty cổ phần
- Thông tư 05 điều chỉnh tư cách pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư theo hướng không còn là một “đơn vị độc lập có tư cách pháp nhân” mà là đơn vị hoạt động theo “mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hội đồng quản trị của hợp tác xã”. Tuy nhiên, Ban quản trị nhà chung cư vẫn có con dấu và tài khoản để hoạt động theo quy chế hoạt động.
- Thông tư 05 điều chỉnh các tỷ lệ biểu quyết để thông qua quyết định của Ban Quản trị theo “mô hình” hoạt động tập thể tương tự như hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hội đồng quản trị của hợp tác xã. Cụ thể, trong đa số trường hợp, các vấn đề thuộc thẩm quyền sẽ được thông qua khi có tối thiểu 50% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư đồng ý, nếu là 50% thì sẽ thông qua khi có ý kiến tán thành của Trưởng Ban hoặc Phó Ban chủ trì cuộc họp (nếu vắng mặt Trưởng Ban). Trường hợp thông qua các vấn đề quan trọng, cụ thể là quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ cần 75% tổng số thành viên của Ban quản trị nhà chung cư đồng ý. Trước đây, pháp luật đòi hỏi Ban Quản trị nhà chung cư chỉ được thông qua các vấn đề thuộc thẩm quyền khi được từ 75% đến 100% thành viên nhất trí.
1.3. Linh hoạt hơn trong cơ chế giải quyết tranh chấp về quản lý, vận hành nhà chung cư
Thông tư 05 điều chỉnh cơ chế giải quyết tranh chấp theo hướng linh hoạt và thuận tiện hơn, góp phần bảo đảm quyền lợi tốt nhất của các bên liên quan, cụ thể:
- Các tranh chấp liên quan đến kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư/bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được điều chỉnh thẩm quyền về cho Ủy ban nhân dân cấp huyện (thay vì ủy ban nhân dân cấp tỉnh như trước đây). Bên cạnh đó, Thông tư cho phép các bên có thể đồng thời lựa chọn và đưa vụ việc ra Tòa án hoặc trọng tài thương mại giải quyết mà không cần phải chờ đợi kết quả giải quyết tại Ủy ban nhân dân như trước đây.
- Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao con dấu, Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi, bàn giao hoặc hủy con dấu và đăng ký, cấp con dấu mới.
- Tương tự, trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng phong tỏa tài khoản, chấm dứt thực hiện các giao dịch có liên quan đến Ban quản trị cũ và bàn giao tài khoản này cho Ban quản trị mới.
2. Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân phải thực hiện quản lý, sử dụng theo Quy Chế Quản Lý trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày 01/08/2024
- Luật Nhà ở 2023 yêu cầu Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (tức nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên hoặc quy mô dưới 20 căn hộ nhưng có thiết kế, xây dựng để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê) (sau đây gọi là “Chung cư mini”) phải được quản lý vận hành theo Quy Chế Quản Lý như các chung cư thông thường khác. Tuy nhiên, tạo điều kiện cho các chủ sở hữu, người sử dụng Chung cư mini, Thông tư 05 cho thời hạn 06 tháng kể từ ngày 01/08/2024 để Chung cư mini chính thức áp dụng Quy Chế Quản Lý.
- Ngoài ra, Thông tư 05 hướng dẫn các yêu cầu về giấy phép xây dựng, thiết kế cho trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê. Đối với trường hợp cá nhân đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng trước ngày 01/08/2024 nhưng đến ngày 01/08/2024, cơ quan có thẩm quyền chưa cấp Giấy phép xây dựng thì phải rà soát, bổ sung các yêu cầu về xây dựng nhà ở theo quy định của Thông tư này trước khi cấp Giấy phép xây dựng.
- Chủ sở hữu Chung cư mini có thể thuê đơn vị có đủ điều kiện quản lý vận hành thực hiện quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành. Trường hợp tự quản lý vận hành thì người trực tiếp quản lý vận hành phải có kiến thức nghiệp vụ phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thông tư 05 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024./.
Bình luận: