Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP ("Nghị định 71”), khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, cơ quan có thẩm quyền sẽ ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí theo từng năm thực hiện dự án, từ đó xác định được giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá. Theo đó, tổng doanh thu phát triển khu đất, thửa đất sẽ được ước tính dựa trên một số chỉ tiêu như thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy và tổng chi phí phát triển và tổng chi phí phát triển khu đất, thửa đất sẽ được ước tính dựa trên một số chỉ tiêu như chi phí đầu tư xây dựng, Chi phí kinh doanh, Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh.
Ngày 16/09/2024, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 55/2024/QĐ-UBND quy định một số nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố về xác định giá đất cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội (“Quyết định 55”), trong đó, quy định chi tiết về các tỷ lệ % dùng để ước tính doanh thu và chi phí của khu đất, thửa đất khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, cụ thể như sau:
1. Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng dùng để ước tính tổng doanh thu phát triển của khu đất, thửa đất:
1.1. Tỷ lệ lấp đầy
a) Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ khác (bao gồm tầng hầm trông giữ xe, bãi để xe theo quy hoạch được phê duyệt) được phân chia theo khu vực, trong đó cao nhất là các quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa là: 90%; các quận còn lại giao động từ 83%-85%; địa bàn đô thị của thị xã Sơn Tây và các huyện là 75% và địa bàn các xã còn lại là 70%.
b) Tỷ lệ lấp đầy đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp: 100%.
1.2. Tỷ lệ bán hàng:
a) Tỷ lệ bán hàng dự án cao tầng (chung cư, văn phòng, thương mại):
|
Nội dung |
Diện tích sàn dưới50.000m2 |
Diện tích sàn từ 50.000m2 đến dưới 200.000m2 |
Diện tích sàn trên 200.000m2 |
||||||
|
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 3 |
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 3 |
Năm 4 |
|
|
Tiến độ xây dựng |
50% |
50% |
35% |
35% |
30% |
25% |
25% |
25% |
25% |
|
Tiến độ bán căn hộ |
100% |
0% |
50% |
50% |
0% |
35% |
35% |
30% |
|
|
Tiến độ cho thuê Văn phòng, thương mại |
Doanh thu từ năm thứ 3 |
Doanh thu từ năm thứ 4 |
Doanh thu từ năm thứ 5 |
||||||
b) Tỷ lệ bán hàng Dự án hỗn hợp (Nhà ở thấp tầng, cao tầng, thương mại,…) và Dự án nhà ở thấp tầng
|
Nội dung |
Diện tích đất dưới 5ha |
Diện tích đất từ 5 ha đến dưới 20 ha |
Diện tích đất trên 20ha |
||||||
|
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 3 |
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 3 |
Năm 4 |
|
|
Tiến độ xây dựng |
50% |
50% |
35% |
35% |
30% |
25% |
25% |
25% |
25% |
|
Tiến độ bán nhà ở thấp tầng, căn hộ |
100% |
50% |
50% |
0% |
35% |
35% |
30% |
||
|
Tiến độ cho thuê văn phòng, thương mại |
Doanh thu từ năm thứ 3 |
Doanh thu từ năm thứ 4 |
Doanh thu từ năm thứ 5 |
||||||
c) Tỷ lệ bán hàng Dự án Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp
|
Nội dung |
Diện tích đất dưới 100 ha |
Diện tích đất từ 100ha đến 300ha |
Diện tích đất trên 300ha |
|||
|
Năm 1 |
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 1 |
Năm 2 |
Năm 3 |
|
|
Tiến độ xây dựng |
100% (Xây dựng trong 6 tháng đầu năm) |
50% |
50% |
35% |
35% |
30% |
|
Tiến độ bán hàng |
100% (Bán hàng trong 6 tháng cuối năm) |
100% |
50% |
50% |
||
|
Tiến độ cho thuê |
Doanh thu từ năm thứ 2 |
Doanh thu từ năm thứ 3 |
Doanh thu từ năm thứ 4 |
|||
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư
a. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh được tính theo doanh thu trước thuế của Dự án, bao gồm:
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 0,5%;
- Chi phí quản lý vận hành:
+ Loại hình cho thuê sàn dịch vụ - thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ, thương mại khác: 10%;
+ Loại hình trông giữ xe: 5%;
+ Loại hình kinh doanh khách sạn: 45% đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên và 35% đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 1 đến 3 sao;
+ Loại hình cho thuê nhà xưởng: 0%.
b. Tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: 14%.
3. Ngoài ra, Quyết định 55 quy định rõ tỷ lệ điều chỉnh giá đất giữa các thửa đất, khu đất theo từng yếu tố ảnh hưởng tại Điều 8 Nghị định 71:
- Tỷ lệ điều chỉnh theo yếu tố ảnh hưởng đối với đất phi nông nghiệp: không quá 15%.
- Tỷ lệ điều chỉnh theo yếu tố ảnh hưởng đối với đất nông nghiệp: không quá 20%.
Quyết định 55 có hiệu lực kể từ ngày 16/9/2024.
Bình luận: