Ngày 24/07/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở 2023 (“Nghị định 95”) để thay thế cho Nghị định 99/2015/NĐ-CP (“Nghị định 99”). Về tổng quan khi so sánh với Nghị định 99, Nghị định 95 bổ sung nhiều cơ chế hơn để tạo nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn cho người dân và bảo đảm tốt hơn quyền của người đang sinh sống tại “nhà ở” khi Nhà nước thu hồi hoặc thực hiện các chính sách, dự án phát triển kinh tế xã hội. Theo đó, những nội dung chính của Nghị định 95 cụ thể như sau:
1. Xác định và làm rõ những vấn đề về sở hữu nhà ở của người nước ngoài và tổ chức nước ngoài tại Việt Nam
1.1. Xác định rõ khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh mà người nước ngoài và tổ chức nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị định 95 quy định rõ ràng các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh gồm:
- Khu vực giáp ranh khu vực trọng yếu cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;
- Khu vực giáp ranh các doanh trại, trụ sở của lực lượng vũ trang và khu vực nằm trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh;
- Khu vực giáp ranh trụ sở, nhà làm việc của các cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên;
- Khu vực thuộc các xã, phường, thị trấn thuộc biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo;
- Khu vực hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia;
- Khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo quy định pháp luật liên quan.
Theo đó, trong thời hạn tối đa 06 tháng, kể từ ngày 01/08/2024, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thực hiện xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
1.2. Xác định rõ số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu
Nghị định 95 quy định theo hướng tương tự Nghị định 99 là tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; tuy nhiên, do Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp nên Nghị định 95 xác định rõ ràng và chi tiết hơn một số vấn đề sau:
- Đối với toà chung cư: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của tòa nhà; trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà.
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Trong một khu vực có dân số 10.000 người, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 250 căn nhà, không kể có bao nhiêu dự án trong khu vực đó.
Theo đó, thông tin về việc sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm: Số lượng nhà ở tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua, thuê mua, đã được cấp Giấy chứng nhận tại mỗi dự án… phải được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Đồng thời, trước khi cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải kiểm tra thông tin do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đăng tải.
Nghị định 97 nhấn mạnh, tất cả các giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua nhà ở phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, thuê mua nhà ở. Có thể nói, đây là trường hợp các hợp đồng, giao dịch bị coi là vô hiệu đương nhiên, trách nhiệm bồi thường do hợp đồng vô hiệu đương nhiên thuộc về bên bán/bên cho thuê mua nhà ở mà không cần phán quyết của Toà án. Chính vì vậy, để tránh rủi ro, các chủ đầu tư, người sở hữu nhà ở Việt Nam cần lưu ý để kiểm tra thông tin trên website của Sở Xây dựng trước khi chính thức tiến hành các giao dịch có liên quan với tổ chức, cá nhân nước ngoài.
2. Xác định rõ thời điểm dự kiến chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở tại kế hoạch phát triển nhà ở
Nghị định 95 vẫn quy định trên nguyên tắc dự án đầu tư nhà ở phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở nhưng bổ sung quy định rõ ràng theo hướng kế hoạch phát triển nhà ở phải thể hiện nội dung dự kiến thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án, tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở đánh giá hiện trạng nhà ở, khả năng cân đối cung - cầu về nhà ở, tốc độ đô thị hóa, khả năng đáp ứng yêu cầu hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội tại khu vực dự kiến thực hiện dự án, tại thời điểm xây dựng kế hoạch.
3. Mở rộng nguồn “cung” nhà ở phục vụ tái định cư
Việc bố trí tái định cư cho người dân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội là vấn đề vướng mắc trong nhiều năm qua. Nghị định 95 quy định theo hướng mở rộng và đa dạng hóa nguồn cung nhà ở phục vụ tái định cư để đảm bảo hỗ trợ tốt nhất cho người dân có nhà ở bị thu hồi. Theo đó, nhà ở phục vụ tái định cư có thể được hình thành qua các nguồn sau:
- Đặt hàng mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư;
- Mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư;
- Thuê, thuê mua, mua nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng để phục vụ tái định cư;
- Bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư;
4. Hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư
Vấn đề quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì (“KPBT”) nhà chung cư là vấn đề “nóng” từ nhiều năm qua; hệ quả là việc quản lý không hiệu quả kinh phí bảo trì nhà chung cư là nhiều hạ tầng kỹ thuật của nhà chung cư không thể sửa chữa, thay thế, gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư. Khắc phục tình trạng trên, Nghị định 95 quy định chặt chẽ hơn và mang tính cưỡng chế “mạnh mẽ” hơn so với Nghị định 99 như sau:
- Thay đổi cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quyết định và đầu mối tiến hành biện pháp cưỡng chế từ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sang Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư. Điều này tạo thuận lợi hơn, góp phần giảm thiểu thủ tục hành chính, thúc đẩy nhanh tiến trình giải quyết yêu cầu cho các khu nhà chung cư gặp vấn đề.
- Quy định chi tiết trình tự, thủ tục cưỡng chế, gồm:
(i) Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu, UBND huyện kiểm tra và có văn bản gửi Chủ đầu tư bàn giao KPBT;
(ii) Quá 15 ngày mà Chủ đầu tư không bàn giao KPBT, UBND huyện ra Quyết định cưỡng chế và gửi cho Chủ đầu tư, tổ chức tín dụng đang mở tài khoản quản lý KPBT của chủ đầu tư;
(iii) Trong tối đa 15 ngày từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng phải chuyển số tiền trong tài khoản quản lý KPBT của chủ đầu tư vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập;
(iv) Trong trường hợp tài khoản chung của chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao, Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thực hiện xử lý vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư.
(v) Trong thời hạn tối đa 10 ngày, sau khi có quyết định xử lý mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao KPBT thì Ban quản trị đề nghị UBND cấp huyện để yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, tổ chức tín dụng phải cung cấp thông tin.
(vi) UBND cấp huyện yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển KPBT từ tài khoản dùng để hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư.
(vii) Trường hợp áp dụng các biện pháp trên mà không thu được hoặc không thu đủ KPBT, UBND cấp huyện cưỡng chế kê biên, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi KPBT.
Nghị định 95 có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024./.
Bình luận: