Ngày 26/07/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (“Nghị định 100”). Nhìn chung, Nghị định 100 bổ sung nhiều quy định mới tạo ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (“NƠXH”) cũng như giúp người dân dễ dàng mua NƠXH hơn.
Dưới đây, ATA Legal Services cập nhật một số nội dung nổi bật, đáng chú ý của Nghị định 100 như sau:
1. Ưu đãi cho chủ đầu tư NƠXH dành 20% diện tích để kinh doanh thương mại/làm nhà ở thương mại
Điều 23 Nghị định 100 cụ thể hóa Điều 85.2(d) Luật Nhà ở 2023 quy định chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dành 20% diện tích để kinh doanh thương mại hoặc làm nhà ở thương mại, theo đó:
- Chủ đầu tư dự án NƠXH nếu dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại thì sẽ nộp tiền sử dụng đất với phần nhà ở thương mại.
- Trường hợp xây dựng công trình thương mại dịch vụ (không phải nhà ở thương mại) thì phần diện tích đất 20% hoặc diện tích sàn không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Quy định về việc chủ đầu tư nộp tiền sử dụng quỹ đất 20% xây dựng nhà ở thương mại trong dự án NƠXH giúp chủ đầu tư có thêm nguồn lực tài chính, chủ động kinh doanh đối với diện tích này (không bị ràng buộc về giá bán nhà ở thương mại và các ràng buộc khác như với nhà ở xã hội). Đây là một trong những nội dung mới được chủ đầu tư dự án mong đợi, tạo sự thay đổi tích cực trong thời gian tới.
2. Một số điểm nổi bật trong chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
2.1. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Điều 30 Nghị định 100 quy định cụ thể Điều 78 Luật Nhà ở 2023 về điều kiện được mua NƠXH, theo đó, các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội cần đáp ứng điều kiện:
Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó.
- Chưa được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội.
- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án xây dựng nhà ở xã hội
- Nếu đã có nhà thuộc sở hữu của mình tại nơi có dự án nhà ở xã hội thì nhà phải có diện tích bình quân đầu người là 15m2 sàn/người.
- Trường hợp là những người đang trong quân đội, công chức, viên chức… thì phải không đang ở nhà công vụ.
Điều kiện 2: Điều kiện về thu nhập
Đối với đối tượng là người thu nhập thấp, hộ nghèo, công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, … cán bộ, công chức, viên chức:
- Trường hợp còn độc thân: Thu nhập thực nhận hàng tháng không quá 15 triệu đồng/tháng.
- Trường hợp đã kết hôn: Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng của cả 02 vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.
(Thu nhập được tính theo Bảng tiền công, tiền lương do nơi làm việc xác nhận)
2.2. Lãi suất cho vay mua NƠXH
Điều 48.3.a Nghị định 100 đã quy định cụ thể mức lãi suất cho vay mua NƠXH được xác định bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định theo từng thời kỳ.
Theo đó, lãi suất nợ quá hạn được quy định bằng 130% lãi suất cho vay và mức vốn vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà; nếu xây dựng hoặc cải tạo sửa chữa thì mức vốn cho vay tối đa 70% giá trị dự toán hoặc phương án sử dụng vốn và không vượt quá 70% tổng giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.
Thời hạn cho vay tối đa 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.
2.3. Bán nhà ở xã hội
Nghị định 100 giới hạn trong trường hợp bán NƠXH trong thời hạn chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua NƠXH, nếu có nhu cầu thì chỉ được:
- Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH hoặc
- Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH.
Theo đó, giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng NƠXH khi đã đủ 05 năm trở lên từ thời điểm trả xong tiền thì Nghị định 100 cho phép người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thị trường.
3. Cá nhân đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê cần tuân thủ chất lượng từ cấp IV trở lên
Nghị định 100 quy định cụ thể hơn về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích NƠXH được đầu tư xây dựng theo dự án, trường hợp NƠXH là nhà chung cư được xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Nhà phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật;
- Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2;
- Được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng theo dự án thì chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, phải đảm bảo các quy định sau:
- Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Tiêu chuẩn diện tích lô đất nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.
Đối với NƠXH cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê, trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 1 Điều 57 của Luật Nhà ở. Trường hợp nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ thì phải đáp ứng các quy định tại khoản 3 Điều 57 của Luật Nhà ở.
Trường hợp xây dựng dãy nhà ở 1 tầng để cho thuê thì nhà phải được đảm bảo các quy định sau:
- Xây dựng khép kín (có phòng ở riêng, khu vệ sinh riêng) theo tiêu chuẩn xây dựng.
- Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8m2 (không tính diện tích khu phụ).
- Nhà ở phải đáp ứng các quy định về chất lượng công trình xây dựng từ cấp IV trở lên theo pháp luật về xây dựng.
- Bố trí mặt bằng xây dựng nhà ở và các hạng mục công trình xây dựng khác trong dãy nhà ở 1 tầng trên khu đất đảm bảo điều kiện giao thông thuận lợi, vệ sinh môi trường và điều kiện khắc phục sự cố (cháy, nố, sập đổ công trình...).
Nghị định 100 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024, thay thế cho Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, đồng thời, Điều 6 và Điều 16.4 Nghị định 35/2023/NĐ-CP, Điều 7 Nghị định 104/2022/NĐ-CP hết hiệu lực thi hành.
Bình luận: