Trong những ngày đầu tháng 4 năm 2023, doanh nghiệp, cá nhân, đặc biệt là những doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản, có thể xem như được đón nhận một tin “vui” khi Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi một số nghị định hướng dẫn luật đất đai (“Nghị định 10”).
Một trong những nội dung mà chủ đầu tư và người mua căn hộ condotel quan tâm là chính sách về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”). Vậy Nghị định 10 đã đáp ứng được các nhu cầu này hay chưa? ATA Legal Service sẽ phân tích vấn đề nêu trên và các vấn đề quan tâm khác của Nghị định 10 như sau:
1. Người mua riêng lẻ căn hộ condotel có được cấp Giấy chứng nhận riêng lẻ cho từng căn hộ không?
Nghị định 10 đã quy định rõ ràng, các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng như căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ kể từ ngày 20/5/2023; đồng thời, Nghị định 10 cũng quy định trách nhiệm đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sẽ thuộc về chủ đầu tư dự án.
Tuy nhiên, cần lưu ý theo Nghị định 10, đối với hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận của căn hộ condotel, chủ đầu tư chỉ phải nộp danh sách các tài sản (công trình, hạng mục công trình, phần diện tích của hạng mục công trình) gồm các thông tin tên của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của từng tài sản, mà không phải nộp “danh sách căn hộ" (trong đó có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ) như đối với trường hợp của nhà ở. Theo đó, với quy định của Nghị định 10, người được cấp Giấy chứng nhận là chủ đầu tư, với đối tượng là “toàn bộ các căn hộ condotel của dự án” mà không phải là “từng căn hộ riêng lẻ trong dự án condotel”. Hơn nữa, việc cho phép cấp Giấy chứng nhận cho “từng căn hộ riêng lẻ trong dự án condotel” còn liên quan đến nhiều quy định pháp luật chuyên ngành khác. Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, từ các quy định của Nghị định 10 và quan điểm của ATA Legal Service, người mua riêng lẻ căn hộ condotel vẫn chưa thể được cấp Giấy chứng nhận.
2. Cách xác định “khoảng thời gian” diễn ra sự kiện bất khả kháng, để trừ vào thời hạn gia hạn đưa đất vào sử dụng
Theo quy định: “đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.
Theo quy định tại Nghị định 10, việc xác định khoảng thời gian diễn ra sự kiện bất khả kháng để trừ vào thời hạn gia hạn đưa đất vào sử dụng theo quy định nêu trên sẽ do người có thẩm quyền thực hiện, cụ thể:
- Đối với dự án thuộc địa bàn một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ trên quy định về các trường hợp bất khả kháng của pháp luật và thực tế triển khai các dự án đầu tư để xác định thời gian bị ảnh hưởng của trường hợp bất khả kháng.
- Đối với dự án thuộc địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên: căn cứ đề xuất của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có liên quan, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định; trường hợp cần thiết lấy ý kiến của Bộ, ngành liên quan.
3. Phải đặt trước 20% tổng giá trị thửa đất trước khi đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành, cá nhân, tổ chức phải đáp ứng các điều kiện luật định để được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nghị định 10 tiếp tục bổ sung thêm một số điều kiện về vấn đề này, trong đó, riêng đối với tổ chức tham gia đấu giá, Nghị định 10 đưa ra nhiều điều kiện mới đáng chú ý liên quan tới đặt cọc, sở hữu chéo, v.v., cụ thể:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai. Trường hợp đấu giá một thửa đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất mà có hai (02) công ty trở lên có sở hữu chéo lẫn nhau theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì chỉ được một công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên;
- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
Các điều kiện này ràng buộc chặt chẽ hơn nghĩa vụ của bên tham gia đấu giá, cụ thể là tổ chức tham gia đấu giá, tránh xảy ra trường hợp bỏ cọc.
4. Các điều kiện để đất đưa vào đấu giá
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, đất tham gia đấu giá phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài 03 điều kiện nêu trên, Nghị định 10 đã bổ sung thêm 03 điều kiện, bao gồm:
- Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với từng thửa đất;
- Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo đó, đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì mới được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
5. Việc giao đất, cho thuê đất của nhà đầu tư được chấp thuận trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu giá hoặc đăng ký đấu thầu
Theo đó, trong trường hợp nhà đầu tư được chấp thuận làm nhà đầu tư của dự án do việc đấu giá không thành, chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu giá hoặc chỉ có nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu thầu; thì nhà đầu tư được chấp thuận sẽ thực hiện thủ tục đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất tương ứng với thủ tục về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này, được thực hiện theo hướng dẫn cụ thể tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, việc doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận trở thành chủ đầu tư dự án (do việc đấu giá không thành, chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu giá hoặc chỉ có nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu thầu), hoàn toàn không đồng nghĩa với việc, nhà đầu tư đó sẽ đương nhiên được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
6. Thẩm quyền điều chỉnh các quyết định về đất đai ban hành trước ngày 01/07/2014
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định về đất đai, cũng sẽ có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, nội dung này chưa rõ ràng trong trường hợp có sự khác nhau trong phân định thẩm quyền ban hành các quyết định tại từng thời kỳ.
Sau đó, tại khoản 62 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, kể từ ngày 03/03/2017, nội dụng trên đã được thu hẹp chỉ áp dụng cho vấn đề điều chỉnh các quyết định về đất đai do Thủ tướng Chính phủ ban hành trước ngày 01/07/2004. Quy định này tạo ra bất cập là không bao quát hết được các trường hợp trên thực tế.
Đến nay, Nghị định 10 đã quy định lại vấn đề này theo tinh thần của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ban đầu, nhưng rõ ràng hơn. Theo đó, cơ quan nào có thẩm quyền ban hành các quyết định về đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thì sẽ có thẩm quyền điều chỉnh các quyết định về đất đai đã được ban hành trước ngày 01/07/2014 mà không phụ thuộc vào việc cơ quan có thẩm quyền nào đã ban hành quyết định này trước đây. Theo đó, có thể hiểu rằng, ngay cả trường hợp các quyết định như quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trước ngày 01/07/2014 theo quy định cũ; nhưng đến nay, theo quy định hiện hành của Luật đất đai 2013, thẩm quyền ban hành quyết định này được giao về cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vẫn có quyền điều chỉnh quyết định trên của Thủ tướng Chính phủ.
7. Thời hạn để cơ quan có thẩm quyền xác định và ban hành giá đất cụ thể, làm căn cứ tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất
Theo quy định hiện nay, việc xác định giá đất cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo các phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Tuy nhiên, Nghị định 44/2014/NĐ-CP không quy định giới hạn về thời gian để cơ quan nhà nước thực hiện công việc xác định và phê duyệt giá đất cụ thể. Trên thực tiễn, việc này đã ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của tổ chức, cá nhân khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, ảnh hưởng gián tiếp đến việc thu ngân sách nhà nước.
Vì lẽ đó, Nghị định 10 đã điều chỉnh theo hướng giới hạn thời gian cơ quan nhà nước xác định và phê duyệt giá đất cụ thể trong phạm vi 90 ngày. Thời hạn 90 ngày được xác định kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
8. Thời gian để tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất
Theo quy định tại Nghị định 10, thời gian tối đa để tổ chức, cá nhân hoàn thành việc đóng tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 120 ngày, kể từ ngày có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền. Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp không đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn 120 ngày này, thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và có thể tiến hành tổ chức đấu giá lại.
Trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày tổ chức, cá nhân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Nghị định 10 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20/05/2023.
Bình luận: