Luật Đất đai 2024 chính thức công nhận giá trị pháp lý của hoạt động lấn biển và đến ngày 16/04/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 42/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết các quy định của Luật Đất đai 2024 về hoạt động này (“Nghị định 42”). Tại đây, ATA sẽ tổng hợp những nội dung quan trọng của Nghị định 42.
1. Các điều kiện cơ bản để thực hiện hoạt động lấn biển
Luật Đất đai 2024 quy định hoạt động lấn biển phải được lập thành dự án đầu tư lấn biển hoặc có thể là hạng mục lấn biển của dự án đầu tư (“Dự án lấn biển”). Theo đó, Nghị định 42 hướng dẫn cụ thể các điều kiện cơ bản để thực hiện Dự án lấn biển như sau:
- Phải nhằm tạo quỹ đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, phòng chống thiên tai, thích ứng với biến đổi khí hậu.
- Được chấp thuận dưới hình thức văn bản quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư của một dự án độc lập hoặc một hạng mục công trình thuộc một dự án đầu tư.
- Vị trí, diện tích, ranh giới, tọa độ của khu vực thực hiện Dự án lấn biển phải được thể hiện trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cả cấp tỉnh và cấp huyện.
- Khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết của Dự án lấn biển, phải bố trí và dành quỹ đất để xây dựng công trình hạ tầng công cộng (bao gồm lối đi xuống biển) nhằm bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân, cộng đồng.
2. Giao đất, cho thuê đất, giao khu vực biển để lấn biển
Luật Đất đai 2013 chưa chính thức ghi nhận tính pháp lý của hoạt động lấn biển; trong khi đó, Nghị định 11/2021/NĐ-CP chỉ quy định việc giao khu vực mặt nước của vùng biển mà không quy định về hoạt động san lấp biển và việc giao đất/cho thuê đất đối với phần đất hình thành nhân tạo từ hoạt động lấn biển.
Theo đó, Nghị định 42 hướng dẫn chi tiết hoạt động giao đất, cho thuê đất đối với đất đai được hình thành từ hoạt động lấn biển dựa trên hai nguyên tắc cơ bản:
- Nhà nước quyết định giao khu vực biển để lấn biển đồng thời với giao đất, cho thuê đất;
- Trình tự/thủ tục giao đất, cho thuê đất gắn với khu vực biển được thực hiện tương ứng với trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác.
Để làm rõ hơn, Nghị định 42 hướng dẫn một số vấn đề có liên quan như sau:
- Căn cứ để Nhà nước quyết định giao khu vực biển là Dự án lấn biển được chấp thuận. Tài liệu chứng minh Dự án lấn biển được chấp thuận được Chủ đầu tư nộp kèm hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất.
- Chủ đầu tư Dự án lấn biển không phải nộp tiền sử dụng khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển.
- Thời điểm xác định người sử dụng đất phải đưa đất vào sử dụng tính từ ngày có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đã hoàn thành lấn biển theo tiến độ của Dự án lấn biển.
3. Xử lý chi phí lấn biển
Nghị định 42 quy định Chủ đầu tư của Dự án lấn biển phải lập hồ sơ đề nghị quyết toán chi phí lấn biển gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thẩm định trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ ngày hoàn thành việc lấn biển. Theo đó, trường hợp chi phí lấn biển đã được quyết toán nhỏ hơn chi phí lấn biển đã được tính trong tổng chi phí phát triển thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch, trường hợp chi phí lấn biển đã được quyết toán lớn hơn chi phí lấn biển đã được tính trong tổng chi phí phát triển thì phần chênh lệch được tính vào chi phí của Dự án lấn biển.
4. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy Chứng Nhận”)
Chủ đầu tư Dự án lấn biển được cấp Giấy Chứng Nhận đối với phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển sau khi:
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; và
- Có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành lấn biển theo quy định.
Việc nghiệm thu hoàn thành lấn biển có thể thực hiện đối với từng phần hoặc toàn bộ diện tích lấn biển theo tiến độ dự án đã được phê duyệt và do Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì việc kiểm tra, chấp thuận.
Đối với phần diện tích đất không thuộc diện tích lấn biển thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy Chứng Nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
5. Xử lý các trường hợp chuyển tiếp
- Dự án lấn biển đã có văn bản chấp thuận và chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị giao khu vực biển trước ngày Nghị định 42 có hiệu lực mà chưa có kết quả giải quyết hồ sơ thì chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định của Nghị định số 11/2021/NĐ-CP của Chính phủ hoặc quy định tại Nghị định 42.
- Dự án lấn biển đã có văn bản chấp thuận và chủ đầu tư đã được giao khu vực biển để thực hiện lấn biển nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất thì chủ đầu tư được tiếp tục thực hiện lấn biển và không phải nộp tiền sử dụng khu vực biển cho thời gian còn lại; được đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện Dự án lấn biển theo Nghị định 42.
- Dự án lấn biển đã được chấp thuận trước ngày 01/4/2024 thì chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để tiếp tục thực hiện.
- Dự án lấn biển đã được chấp thuận và có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt trước ngày Nghị định 42 có hiệu lực thì được tiếp tục thực hiện theo quy hoạch đã được phê duyệt nhưng phải có phương án bảo đảm quyền tiếp cận biển của người dân, cộng đồng theo yêu cầu của UBND cấp tỉnh.
Nghị định 42 có hiệu lực từ ngày 16/04/2024./.
Bình luận: