Như đã được ATA cập nhật tại Bản tin pháp lý ngày 01/11/2024, ngày 21/10/2024, Uỷ ban nhân dân ("UBND”) Tp. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT (“Quyết định 83”) trong đó xác định rõ việc không cho phân lô bán nền tại tất cả các dự án bất động sản (bao gồm cả dự án nhà ở thương mại) trên địa bàn thành phố (gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè), trừ trường hợp phân lô bán nền để thực hiện việc tái định cư cho người dân theo quy định. Quy định này của Tp. Hồ Chí Minh đã tác động rất lớn tới thị trường bất động sản của thành phố. Đồng thời, với vai trò “đầu tàu” kinh tế của cả nước, điều này cũng đã, đang gây ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp bất động sản và thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung.
Đã có rất nhiều các doanh nghiệp và các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, pháp lý bất động sản đưa ra ý kiến theo hướng phản đối Quyết định 83 vì cho rằng nội dung tại văn bản này không phù hợp với quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (“HoREA”) đã có văn bản gửi UBND Tp. Hồ Chí Minh (“HCMC”) với nội dung: "Đề nghị quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện trên địa bàn HCMC". Theo đó, HoREA đề nghị UBND HCMC xem xét lại và sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 2 Quyết định 83/2024/QĐ-ĐT theo hướng quy định chi tiết việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại địa bàn các xã, không bao gồm thị trấn thuộc 5 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai, theo đúng quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở 2023[1].
Với tư cách là đơn vị chuyên tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, ATA thực hiện Chuyên đề này để “Mạn đàm về tính pháp lý và tính hợp lý của quy định cấm phân lô, bán nền của UBND Tp. Hồ Chí Minh”. Chuyên đề của chúng tôi hi vọng sẽ đưa đến cho Quý vị độc giả những góc nhìn toàn diện và đánh giá đúng đắn về chính sách, pháp luật của Nhà nước, đồng thời cũng giúp cho các doanh nghiệp, các đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản sẽ có thêm cơ sở pháp lý trong quá trình đấu tranh vì lợi ích của chính mình.
I. Quyết định 83 có “mâu thuẫn” quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành không?
Theo chúng tôi, chưa nói đến tác động tích cực hay tiêu cực của Quyết định 83 nhưng xét về tính pháp lý, văn bản này hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành. Hãy cùng ATA phân tích các quy định pháp luật có liên quan để xác định rõ vấn đề này.
Như đã biết, vấn đề “phân lô, bán nền” trước đây được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành với thuật ngữ chung là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở”. Theo đó, pháp luật quy định theo hướng “cho phép” thực hiện việc phân lô, bán nền nếu đáp ứng các điều kiện theo hướng dẫn của Chính phủ và UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ trên các quy định hướng dẫn đó để “triển khai”. Điều này được thể hiện tại Điều 194 Luật Đất đai và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, cụ thể:
“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
- Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:…
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.”
Trong khi đó, các văn bản pháp luật về đất đai, bất động sản, nhà ở được ban hành năm 2023 đã có những điều chỉnh căn bản trong vấn đề “trao quyền quyết định cho phép thực hiện hoạt động phân lô bán nền” cho UBND cấp tỉnh.
Cụ thể, Điều 31 Khoản 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
“Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở."
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng không có quy định hướng dẫn hoặc giải thích chi tiết về vấn đề “điều kiện của địa phương”. Theo đó, về nguyên tắc, UBND cấp tỉnh được toàn quyền cân đối, xác định vấn đề này.
Với quy định nêu trên, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã trao quyền chủ động (nói cách khác là phân cấp) cho UBND cấp tỉnh trong việc xác định và quyết định những khu vực mà chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, kể cả không cho phép hoạt động này diễn ra tại bất kỳ khu vực nào trong phạm vi địa bàn quản lý. Đây là sự thay đổi căn bản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với quy định trước đây.
Như vậy, có thể khẳng định, việc UBND HCMC không cho phép “phân lô, bán nền” trên địa bàn toàn bộ thành phố trừ trường hợp để thực hiện việc tái định cư là phù hợp với pháp luật hiện hành.
II. Phân tích, đánh giá tác động của Quyết định cấm phân lô, bán nền tới thị trường và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Xét về mặt tích cực, chúng tôi cho rằng, Quyết định 83 là một biện pháp “mạnh tay” của HCMC trong việc định hướng lại xu hướng đầu tư, giao dịch bất động sản của người dân và cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Theo đó, quy định này khiến người mua phải chuyển hướng sang các loại hình bất động sản khác như căn hộ chung cư, nhà phố xây sẵn, bất động sản công nghiệp hoặc nhận chuyển nhượng cả dự án bất động sản thay vì tập trung vào các lô đất nền riêng lẻ. Điều này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại nhằm đẩy giá bất động sản lên cao, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và cũng không đáp ứng mục đích sử dụng thực tế của người dân. Việc phát triển bất động sản theo các dự án cũng đồng thời bảo đảm quy hoạch xây dựng chung, cải thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn thành phố, giúp quản lý đô thị được thực hiện đồng bộ hơn, ngăn chặn tình trạng xây dựng không phép, xây dựng sai phép, đồng thời, đảm bảo tính thẩm mỹ, đồng bộ và hài hòa trong toàn cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng không gian sống cho người dân.
Tuy nhiên, nhìn nhận về lâu dài, Quyết định 83 có thể sẽ tạo ra những tác động trái ngược tới thị trường bất động sản và thị trường vốn phục vụ cho bất động sản, cụ thể như sau:
Thứ nhất, mua bán “đất phân lô” là một phương thức đầu tư “hợp lý” với cả chủ đầu tư và người mua bất động sản. Về phía chủ đầu tư, việc chia nhỏ các ô đất sẽ tạo ra nhiều sản phẩm hơn, nhiều cơ hội kinh doanh hơn, tiết kiệm chi phí đầu tư, đồng thời chủ đầu tư có thể sớm đưa sản phẩm vào kinh doanh hơn so với việc phải hoàn thành đầu tư xây dựng công trình trên đất – tạo ra dòng tiền và thu nhập sớm cho chủ đầu tư để tái đầu tư hoặc triển khai dự án tiếp. Về phía người mua bất động sản, “đất phân lô” là một kênh đầu tư hợp lý với chi phí đầu tư ban đầu thấp hơn cho với đầu tư vào tài sản trên đất, đồng thời việc có quyền sở hữu, sử dụng sớm cũng đáp ứng nhu cầu đầu tư hoặc nhu cầu sử dụng của cá nhân. Nhìn chung, những lợi ích của “đất phân lô” dưới góc độ thương mại là không thể phủ nhận. Việc hạn chế, cấm hoạt động phân lô bán nền sẽ khiến chủ đầu tư không còn một kênh xoay vòng vốn nhanh, hiệu quả, gây áp lực tài chính cho chính dự án đang triển khai và ảnh hưởng tới những dự án khác. Ngược lại, đối với người dân, để mua các sản phẩm bất động sản đã hoàn thiện/ có sẵn sẽ làm tăng tổng chi phí mà người mua phải chi trả, đặc biệt trong bối cảnh người dân có thu nhập trung bình và thấp chưa có đủ năng lực tài chính, cũng đặt ra những khó khăn về khả năng tiếp cận chứ chưa nói đến khả năng mua, sở hữu các sản phẩm bất động sản để an cư lạc nghiệp.
Thứ hai, phân lô bán nền (hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở) đã được ghi nhận là một hình thức kinh doanh, một loại sản phẩm bất động sản trong Luật Kinh doanh Bất động sản. Hiện nay, hầu hết các tỉnh, thành trong cả nước đều vẫn cho phép các nhà đầu tư triển khai thực hiện các dự án kiểu này. Việc HCMC cấm hoạt động này tại địa bàn thành phố đã hạn chế khả năng tiếp cận cơ hội đầu tư dự án và cơ hội mua bán sản phẩm bất động sản của cả chủ đầu tư dự án và người mua bất động sản, gây bất bình đẳng so với các chủ đầu tư và người mua bất động sản tại các tỉnh, thành khác trong cả nước. Trong khi đó, HCMC là thị trường bất động sản lớn nhất cả nước, nhu cầu và giá trị bất động sản ở HCMC luôn ở mức cao nhất trên cả nước. Việc này có thể khiến thị trường đầu tư và thị trường bất động sản của HCMC trở nên kém hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cả trong nước và quốc tế.
Thứ ba, việc chỉ có HCMC đưa ra quy định cấm phân lô bán nền cũng có thể sẽ tạo ra “làn sóng” dịch chuyển đầu tư bất động sản sang các địa phương liền kề. Hệ quả trực tiếp khó tránh được là giá bất động sản tại các địa phương này cũng sẽ tăng cao, và hệ quả dây chuyền là khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngay tại các khu vực nông thôn – vùng ven đô thị sẽ càng trở nên khó khăn hơn.
Theo chúng tôi, Quyết định 83 với nội dung cấm phân lô bán nền là bước tiến trong việc ổn định thị trường bất động sản tại HCMC trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về lâu dài, Chính quyền Thành phố cần xem xét, đánh giá đầy đủ và có phương hướng xử lý đối với những hệ quả của quy định này để tạo môi trường đầu tư, kinh doanh bình đẳng; đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân trong quá trình an cư lạc nghiệp, thực hiện đúng quy định tại Hiến pháp là “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.
Bình luận: