Nắm giữ vai trò “đầu tàu” kinh tế của cả nước, nên từ nhiều năm nay, TPHCM đã được ưu tiên áp dụng nhiều cơ chế, chính sách đặc thù để khơi thông nguồn lực và khai thác mọi tiềm năng để phát triển. Cụ thể, ngày 24/11/2017, Quốc hội ban hành Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM (“Nghị quyết 54”); và sau hơn 05 năm thực hiện Nghị quyết 54, với mong muốn TPHCM tiếp tục “bứt phá” thần tốc, ngày 24/6/2023, Quốc hội đã tiếp tục ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 để thay thế cho Nghị quyết 54 với nhiều cơ chế, chính sách đặc thù theo hướng “tăng tính chủ động” hơn cho TPHCM (“Nghị quyết 98”).
Sau đây, ATA sẽ tổng hợp, phân tích những cơ chế, chính sách đặc thù của Nghị quyết 98 so với quy định pháp luật hiện hành để làm rõ khía cạnh “tăng tính chủ động” nêu trên.
1. Mô hình chung trong phát triển đô thị tại TPHCM
Theo Nghị quyết 98, TPHCM là địa phương đầu tiên trên cả nước được áp dụng Mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng (“TOD”), lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị. Theo ATA đánh giá, đây là cơ chế, chính sách phù hợp với xu hướng phát triển của các đô thị lớn trên thế giới bởi ưu điểm của việc phát triển đô thị theo mô hình TOD là tối đa hóa giá trị tăng thêm từ đất nhằm bù đắp vốn đầu tư cho đô thị, tăng cường khả năng tiếp cận thuận tiện của hành khách với phương tiện công cộng, góp phần cải thiện điều kiện môi trường và xã hội tại địa phương.
2. TPHCM được tạo điều kiện “tăng tính chủ động” trong công tác xét duyệt quy hoạch, đầu tư
|
Hạng mục công tác |
Quy định pháp luật hiện hành |
Nghị quyết 98 |
Bình luận về hệ quả/tác động của cơ chế, chính sách đặc thù |
|
Việc tách riêng dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng |
Khoản 1 Điều 5 Luật đầu tư công 2019: Việc lập dự án đầu tư công độc lập để tách riêng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng chỉ được thực hiện đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A. |
Hội đồng nhân dân TPHCM được quyền quyết định việc lập dự án đầu tư công độc lập để tách riêng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng được thực hiện đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt,... để chỉnh trang đô thị, tái định cư, đấu giá lựa chọn nhà đầu tư,... (mà không bắt buộc các dự án đó phải là dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A). |
So với quy định hiện hành của Luật đất đai 2013, Luật Đầu tư công 2019, cơ chế đặc thù này sẽ cho phép TPHCM được chủ động trong việc tạo quỹ đất “sạch” (mà không phụ thuộc vào chủ trương đầu tư các dự án), từ đó khôi thông được nguồn lực về đất đai, tạo ra nhiều không gian đầu tư phát triển theo định hướng của hạ tầng giao thông, kỹ thuật. |
|
Điều chỉnh quy hoạch xây dựng |
Khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật 2006; điểm d khoản 1 Điều 23 Nghị định 127/2007/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 7 Điều 1 Nghị định 78/2018; Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, thẩm quyền sửa đổi, bổ sung quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng thuộc về Bộ Xây dựng. |
Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội so với quy định tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng đối với vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông theo quy định, |
TPHCM sẽ chủ động, nhanh chóng, thuận tiện trong việc ban hành quy hoạch xây dựng để phù hợp với đặc thù, yêu cầu phát triển của từng khu vực. Theo ATA, việc điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội so với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia cần phải được xem xét, đánh giá kỹ lưỡng để không ảnh hưởng tiêu cực đến vấn đề như giao thông, dân cư, môi trường, v.v. |
|
Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất |
Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP: Dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định khi đáp ứng 06 (sáu) điều kiện sau đây: 1. Thuộc các dự án theo quy định mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. 2. Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai. 3. Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. 4. Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. 5. Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 6. Không thuộc trường hợp chỉ định nhà thầu, lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt. |
Ủy ban nhân dân TPHCM được tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đáp ứng đầy đủ 03 (ba) điều kiện sau đây: 1) Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất theo trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai; 2) Có diện tích đất do Nhà nước quản lý trong khu đất thực hiện dự án; 3) Đất chưa được giải phóng mặt bằng.
|
TPHCM sẽ chủ động, nhanh chóng trong thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, mà chưa cần có sự phê duyệt/chấp thuận về quy hoạch xây dựng. |
|
Áp dụng loại hợp đồng BT |
Điểm d khoản 5 Điều 101 Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, từ ngày 01/01/2021, dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT. |
Từ ngày 01/08/2023, TPHCM được áp dụng loại hợp đồng BT đối với dự án mới; theo đó, + Thẩm quyền, trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT được thực hiện như đối với dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. + Tuy nhiên, các vấn đề về lãi vay, lợi nhuận hợp lý, phương thức thanh toán, quyết toán thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT do Chính phủ quyết định. |
TPHCM sẽ được chủ động trong việc lựa chọn phương thức đầu tư phù hợp với đặc điểm, yêu cầu của từng dự án; từ đó khơi thông, và huy động được nhiều hơn các nguồn lực của xã hội để đầu tư, xây dựng phát triển thành phố. Theo ATA, cơ chế, chính sách này vừa đảm bảo huy động được nhiều hơn các nguồn lực, vừa đảm bảo hạn chế được những tiêu cực có thể phát sinh từ triển khai hợp đồng BT. |
|
Điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị |
Khoản 1 Điều 34 và Khoản 3 Điều 39 Luật xây dựng 2014, Thủ tướng Chính phủ có thẩm quyền phê duyệt đồ án và điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng các khu chức năng theo quy định (khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu nghiên cứu, đào tạo, khu thể dục thể thao cấp quốc gia). |
Thủ tướng Chính phủ quyết định việc phân cấp cho UBND TP thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng theo quy định. |
TPHCM sẽ chủ động trong việc điều chỉnh quy hoạch phục vụ việc triển khai các dự án đầu tư, đảm bảo phù hợp với điều kiện của từng khu vực. |
|
Thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội |
Điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, dự án đầu tư nhà ở xã hội phải được thẩm định về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có) mới được xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư. Khoản 1 Điều 18 Luật quy hoạch đô thị quy định: Quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu phải phù hợp quy hoạch chung. |
Tại thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư, trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép TPHCM thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
|
TPHCM sẽ chủ động trong công tác xem xét, phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở xã hội, rút ngắn thời gian trong công tác triển khai thủ tục đầu tư, từ đó thu hút thêm nhiều nguồn lực cho phát triển nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo an sinh xã hội của Thành phố. |
3. TPHCM được tạo điều kiện “tăng tính chủ động” trong công tác quản lý đô thị, tài nguyên và môi trường
|
Hạng mục công tác |
Quy định pháp luật hiện hành |
Nghị quyết 98 |
Bình luận về hệ quả/tác động của cơ chế, chính sách đặc thù |
|
Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa |
Điểm b khoản 1 Điều 58 Luật đất đai 2013, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quyết định chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa. |
Hội đồng nhân dân TPHCM được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha. |
Tăng phân quyền và tăng tính chủ động cho TPHCM, góp phần giúp TPHCM thu hút được nhiều dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội địa phương. |
|
Bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội |
Khoản 4 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP: Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên … phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết … để xây dựng nhà ở xã hội. |
Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội. |
Ủy ban nhân dân TPHCM sẽ chủ động trong việc bố trí qũy đất phù hợp để phát triển nhà ở xã hội. |
|
Loại đất để xây dựng nhà ở xã hội |
Khoản 3 Điều 56 Luật nhà ở, đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm: a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định; d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội. |
Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm cả đất được Nhà nước giao, đất được Nhà nước cho thuê, đất có quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (mà không bắt buộc phải là đất dùng để xây dựng nhà ở theo quy định của luật nhà ở). |
|
|
Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất |
(+) Về xác định tiền sử dụng đất Điểm a và b Mục 1.1 khoản 1 Điều 3 Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính: - Trường hợp được Nhà nước giao đất mà giá trị đất từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương... thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể ... được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. - Trường hợp được Nhà nước giao đất mà giá trị đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. (+) Về xác định tiền thuê đất hàng năm Điểm b và c khoản 1 Điều 3 Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà ... thửa đất có giá trị ... từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương ... thì giá đất tính thu tiền thuê đất là ... được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. - Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá mà ...thửa đất ... có giá trị .... dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương...thì giá đất tính thu tiền thuê đất là giá đất được tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. (+) Về xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân Điểm b khoản 3 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định: diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư...) |
TPHCM được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố để áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, không phân biệt giá trị để áp dụng cho trường hợp: - Chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân; - Cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm đối với tổ chức, cá nhân, trừ trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
|
TPHCM sẽ chủ động và đẩy nhanh được quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất, từ đó tạo điều kiện thúc đẩy dự án đầu tư nhanh chóng triển khai trên thực tế. |
|
Quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm |
Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai 2013, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không có quyền thế chấp hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. |
Thành phố được quyết định việc cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hằng năm mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp, chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định. Để thực hiện cơ chế trên, Nghị quyết 98 yêu cầu Người mua, thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký đất đai vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai trên cơ sở hợp đồng đã ký kết. |
So sánh với quy định của Luật đất đai 2013, đây là cơ chế, chính sách mới, đặc thù cho TPHCM. Hiện nay, cơ chế, chính sách này đã được đề cập đến tại dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi (ATA đã có phân tích, nhận định về nội dung trên trong bản tin pháp lý đặc biệt chào xuân 2023 Quý Khách hàng có thể tham khảo tại đây) |
4. Đưa ra cơ chế nhà đầu tư chiến lược và chính sách thu hút của TPHCM
a) Danh mục ngành nghề ưu tiên thu hút nhà đầu tư chiến lược của TPHCM bao gồm:
|
STT |
Ngành nghề ưu tiên |
Điều kiện nhà đầu tư chiến lược |
|
1 |
Đầu tư xây dựng trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D); đầu tư nghiên cứu và hỗ trợ chuyển giao công nghệ cao trong một số lĩnh vực có quy mô vốn đầu tư từ 3.000 tỷ đồng trở lên. |
- Có vốn điều lệ từ 500 tỷ đồng trở lên khi thực hiện dự án; và - Có kinh nghiệm đầu tư dự án trong lĩnh vực tương tự có tổng vốn đầu tư từ 2.000 tỷ đồng trở lên. |
|
2 |
Đầu tư dự án trong lĩnh vực công nghiệp mạch tích hợp bán dẫn, công nghệ thiết kế, chế tạo linh kiện, vi mạch điện tử tích hợp (IC), điện tử linh hoạt (PE), chip, … có quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên. |
- Có vốn điều lệ từ 5.000 tỷ đồng trở lên hoặc có tổng tài sản từ 25.000 tỷ đồng trở lên; và - Có kinh nghiệm đầu tư dự án trong lĩnh vực tương tự có tổng vốn đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên. |
|
3 |
Đầu tư dự án xây dựng Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ theo quy hoạch có quy mô vốn đầu tư từ 50.000 tỷ đồng trở lên. |
- Có vốn điều lệ từ 9.000 tỷ đồng trở lên; và - Có kinh nghiệm đầu tư dự án trong lĩnh vực tương tự có tổng vốn đầu tư từ 25.000 tỷ đồng trở lên. |
b) Những ưu đãi dành cho nhà đầu tư chiến lược của TPHCM
Nhà đầu tư chiến lược được hưởng ưu đãi sau đây:
- Được tính vào chi phí được trừ để xác định thu nhập chịu thuế đối với hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D) bằng 150% chi phí thực tế của hoạt động này khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp;
- Được hưởng chế độ ưu tiên về thủ tục hải quan theo quy định.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nếu nhà đầu tư chiến lược không đáp ứng điều kiện về vốn, tiến độ giải ngân và điều kiện khác đối với nhà đầu tư chiến lược thì sẽ không được hưởng ưu đãi quy định tại Nghị quyết này.
Bình luận: